Takich Kowalskich może być w naszym kraju nawet 250 tys. To osoby, które sięgnęły po kredyt mieszkaniowy w szwajcarskiej walucie w - jak się potem okazało - najgorszym możliwym momencie: ceny nieruchomości osiągnęły szczyt, zaś kurs franka spadł do najniższego poziomu (ok. 2 zł).
Frankowym kredytobiorcom wydawało się wówczas, że robią dobry interes, bo kredyt w tej walucie był zdecydowanie najtańszy. Główny analityk Domu Kredytowego "Notus" Michał Krajkowski przypomina, że na początku 2008 r. miesięczna rata 30-letniego kredytu we frankach o równowartości 200 tys. zł wynosiła 972 zł. Natomiast kredytobiorca zadłużający się w złotych płacił ratę w wysokości 1271 zł, czyli wyższą o ponad 30 proc.
Od tego czasu sytuacja obydwu grup kredytobiorców zmieniła się diametralnie. Dziś to ta pierwsza, zadłużona we frankach, płaci przeciętnie nawet o 170 zł wyższą ratę. W naszym przykładzie wynosi ona 1104 zł.
W pułapce franka
O wiele większym zagrożeniem dla kredytobiorców walutowych jest wzrost ich całkowitego zadłużenia. Wskutek osłabienia złotego mają oni więcej do spłaty niż w chwili zaciągania kredytu, i to pomimo kilku lat spłacania. Ba, zadłużenie może przewyższać wartość kredytowanej nieruchomości. Ci kredytobiorcy, gdyby stracili pracę, nie mogliby się ratować, sprzedając mieszkanie w celu spłacenia kredytu. Michał Krajkowski policzył, że w przypadku kredytu na 200 tys. zł zaciągniętego w styczniu 2008 r., trzeba oddać bankowi dodatkowe 83 tys. zł. A przy założeniu, że cena mieszkania spadła o 10-15 proc., oznacza to stratę ponad 100 tys. zł.
Dodajmy, że tym, którzy wybrali złotego, powoli, ale systematycznie spada kwota zadłużenia. - Gdyby dzisiaj oba kredyty miały być w całości spłacone, to zwycięzcą zostałby kredyt w złotych - przyznaje analityk Notusa. Zwraca też jednak uwagę, że to kredytobiorcy frankowi wpłacili do tej pory do banku mniej pieniędzy. W podanym przez nas przykładzie różnica wynosi blisko 9,2 tys. zł. Przy czym aż 62 proc. rat kredytu w szwajcarskiej walucie poszło na spłatę kapitału, a 38 proc. na odsetki. W przypadku kredytu złotowego aż 78 proc. spłaty stanowiły odsetki, a "tylko" 22 proc. - kapitał.
Raz na wozie, raz pod wozem
Dlaczego to takie ważne? Bo w 30-letnim okresie spłaty kredytu wiele się jeszcze może zdarzyć. Np. jak policzono nam w Notusie, saldo zadłużenia obu kredytów zrównałoby się przy kursie 2,31 zł za franka. Jeśli zaś chodzi o wysokość rat, spłacający kredyt frankowy znów byliby górą, gdyby kurs szwajcarskiej waluty spadł poniżej 3 zł. Zmienić się też może oprocentowanie kredytów. Na razie będąca składnikiem oprocentowania kredytów złotowych stopa WIBOR topniała wskutek serii obniżek stóp procentowych zarządzanych przez Radę Polityki Pieniężnej. W tym roku rata naszego przykładowego kredytu zmniejszyła się więc o 138 zł. W tym samym czasie rata kredytu frankowego wzrosła o 25 zł. A dodajmy, że stopa LIBOR, od której zależy jego oprocentowanie, od roku oscyluje wokół poziomu 0 proc. Na szczęście nic nie wskazuje na to, by szwajcarski bank centralny miał zamiar podnosić stopy procentowe, bo mocny frank nie leży w interesie tamtejszej gospodarki.
- Kredyt hipoteczny, a szczególnie ten w obcej walucie, jest zobowiązaniem wieloletnim. I w takiej właśnie perspektywie, minimum kilkunastoletniej, należy oceniać jego opłacalność - podsumowuje Krajkowski.
Grunt to spokój
Najlepszym rozwiązaniem jest oczekiwanie na umocnienie złotego i regularne spłacanie rat kredytowych. Przewalutowanie kredytu we frankach na złotowy oznacza bowiem stratę i dodatkowo konieczność płacenia rat wyższych nawet o ponad jedną trzecią. Dlaczego? W podanym przez nas przykładzie kredytobiorca frankowy pogodziłby się z tym, że po pięciu i pół roku spłacania kredytu jego zadłużenie, zamiast stopnieć, wzrosłoby do przeszło 283 tys. zł. Poza tym zmiana waluty oznaczałaby wyższe oprocentowanie - nie 1,12 proc., ale co najmniej 3,59 proc. W efekcie miesięczna rata wzrosłaby z 1104 do 1484 zł.
Michał Krajkowski zwraca uwagę, że nie zawsze przewalutowanie kredytu jest możliwe, bo bank zbada zdolność kredytową zgodnie z aktualnymi procedurami. - Może się więc okazać, że dochody kredytobiorcy są zbyt niskie - wyjaśnia ten analityk. I dodaje, że dochodzi jeszcze problem zabezpieczenia kredytu, np. bank może zażądać wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu.
Na szczęście od wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r. amatorów szwajcarskiej waluty systematycznie ubywało. Ich zapał studziło nie tylko ryzyko znacznego osłabienia złotego względem franka, ale także regulacje Komisji Nadzoru Finansowego ograniczające dostępność kredytów walutowych. Z ostatnich danych Związku Banków Polskich wynika, że w pierwszym kwartale tego roku udzieliły one 41 599 kredytów, z czego frankowych... cztery!
