PIT 2009: Sprzedaż mieszkania i trzy podatki

Piotr Skwirowski
12.01.2010 17:33
A A A Drukuj
Takiego bałaganu w opodatkowaniu pieniędzy ze sprzedaży domów czy mieszkań jeszcze nie było. W 2009 r. mieliśmy na rozliczenie trzy różne sposoby! Wszystko zależało od tego, kiedy podatnik wszedł w posiadanie sprzedawanego domu czy mieszkania. Niestety, w 2010 r. wcale lepiej nie będzie.
Zacznijmy jednak od dobrej wiadomości. Otóż na szczęście, choć zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości zmieniają się jak krajobraz za oknem superekspresu, to cały czas obowiązuje zwolnienie podatkowe przy sprzedaży nieruchomości po pięciu latach od jej nabycia czy wybudowania (licząc od końca roku, w którym to nabycie bądź wybudowanie nastąpiło).

Jeśli więc ktoś kupił swoje mieszkanie przed końcem 2003 r., to w 2009 r. mógł już je sprzedać bez podatku.

Jeśli kupił w 2004 r., może spokojnie sprzedać w 2010 r., a fiskusowi nic do tego.

Wiele osób marzy o takim zwolnieniu. Z niecierpliwością odliczają miesiące dzielące je od upływu pięcioletniego terminu, po którym ich nieruchomość wskoczy w zwolnienie.

Ci, którzy z różnych względów czekać na zwolnienie nie mogą - bo np. mają na oku inne piękne mieszkanie, kończą budowę domu, ale zabrakło im pieniędzy, wyjeżdżają na stałe za granicę albo stracili pracę i nie dadzą już dłużej rady spłacać kredytu zaciąg-nię-tego na swój apartament - sprzedają. To, niestety, oznacza konieczność zapłaty jednego z trzech podatków.

Podatek 1.

- 10 proc. ze zwolnieniem, nieruchomość nabyta przed końcem 2006 r. W takim przypadku stawka podatku to 10 proc. Uwaga! Od przychodu, czyli w praktyce od wszystkich pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu czy mieszkania. Podatek płaci się w ciągu 14 dni od dokonania sprzedaży. Istnieje jednak możliwość uzyskania zwolnienia od podatku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży trzeba jednak przeznaczyć na inny cel mieszkaniowy, np. na zakup innego mieszkania (także na rynku wtórnym), budowę domu czy też remont i przebudowę własnego domu bądź mieszkania. Podatnik ma na to dwa lata.

Ważne! O zamiarze przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na inny cel mieszkaniowy musimy jednak poinformować fiskusa. W ustawie podatkowej napisano, że mamy na to 14?dni. Trzeba też wypełnić specjalny formularz - PIT-23.

Przed laty fiskus często uzależniał prawo podatnika do zwolnienia od podatku ze sprzedaży nieruchomości od dotrzymania tego terminu. Jeśli oświadczenie - o tym, że pieniądze uzyskane z takiej transakcji zostaną w ciągu dwóch lat wydane na inny cel mieszkaniowy - zostało złożone później, odmawiał zwolnienia.

Na szczęście w 2002 r. w piśmie do izb, urzędów skarbowych i urzędów kontroli skarbowej Ministerstwo Finansów przyznało, że "niezłożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a [to wspomniany już wcześniej termin dwóch lat] wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie". I dalej: "Oświadczenie (...) nie stanowi przesłanki koniecznej do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia". Liczy się więc faktyczne wydatkowanie pieniędzy na cel mieszkaniowy w wymaganym ustawowo terminie dwóch lat. Choć oczywiście oświadczenie lepiej złożyć w wymaganym terminie, by być w zgodzie z przepisami.

W swoim piśmie Ministerstwo Finansów załatwiło też inne sprawy, które wcześniej budziły kontrowersje.

Resort dopuścił więc możliwość objęcia zwolnieniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych już po zakupie innej nieruchomości. Chodzi o przypadek, gdy podatnik najpierw kupił nieruchomość (np. za pieniądze z kredytu), a dopiero potem sfinalizował sprzedaż nieruchomości, którą dotąd posiadał. Fiskus przyznał, że przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości może być objęty zwolnieniem, pod warunkiem że wcześniej zawarta zostanie umowa (np. przedwstępna) w sprawie sprzedaży owej nieruchomości. Potem finalizacja sprzedaży musi być jeszcze potwierdzona aktem notarialnym.

Resort finansów stwierdził też, że celem mieszkaniowym, na który można przekazać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, zyskując przy tym zwolnienie od 10-proc. podatku, jest spłata z tych pieniędzy kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Nawet wtedy, gdy ów kredyt czy pożyczka zostały zaciągnięte jeszcze przed uzyskaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Wcześniej niekiedy urzędy skarbowe nie dopuszczały takiej możliwości.

Podatek 2.

- 19 proc. z ulgą, nieruchomość nabyta w latach 2007-08. Z początkiem stycznia 2007 r. nastąpiła radykalna zmiana przepisów. W miejsce 10-proc. podatku od przychodów ze sprzedaży domów i mieszkań pojawił się 19-proc. podatek od dochodu z takiej transakcji. Dochód to w tym przypadku różnica pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości. Może być pomniejszona dodatkowo np. o udokumentowane nakłady na remont.

Od podatku można się było wykręcić dzięki tzw. uldze meldunkowej. Pozwalała ona sprzedać bez podatku dom lub mieszkanie, w którym podatnik jest zameldowany na stałe przez co najmniej 12 miesięcy.

Od razu wybuchł spór o to, jak liczyć owe 12 miesięcy. Fiskus uznał początkowo, że biegną one od momentu zakupu mieszkania. Nie można jednak wliczać do tego okresu zameldowania przed 1 stycznia 2007 r., bo wtedy nie było ulgi meldunkowej. Z przepisów wcale to nie wynikało, ale tak interpretowała je znaczna część urzędów skarbowych.

Na przykład urząd w Poznaniu-Winogradach twierdził, że podatnik, który w lutym 2007 r. przekształcił lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w prawo spółdzielcze, będzie musiał zapłacić 19-proc. podatek dochodowy, jeśli sprzeda to mieszkanie jeszcze w tym samym roku, mimo że jest w nim zameldowany od 1980 r. A to dlatego, że od lutego 2007 r. do dnia sprzedaży nie upłynie 12 miesięcy.

Podatnik odwołał się do izby skarbowej, ale nic nie wskórał. Izba tłumaczyła, że przepis o uldze meldunkowej nie może dotyczyć meldunków dokonanych przed 1 stycznia 2007 r.

- Z ustawy o PIT nie wynika, aby 12-miesięczny okres zameldowania musiał być liczony dopiero od chwili, gdy dana osoba stała się właścicielem mieszkania. Ustawa wymaga tylko, by podatnik był zameldowany w takim mieszkaniu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia - komentowali doradcy podatkowi.

Zdarzały się także interpretacje korzystne dla podatników. Urząd Skarbowy w Stalowej Woli zaliczył podatniczce okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r.

O sprawę pytali też posłowie. W marcu 2007 r. w odpowiedzi na interpelację poselską wiceminister finansów Jacek Dominik tłumaczył, że "nie może być uwzględniany okres zameldowania przed dniem 1 stycznia 2007 r. nawet wówczas, kiedy w dniu wejścia w życie zmian podatnik był właścicielem budynku lub lokalu, ponieważ w takim przypadku mają zastosowanie stare zasady opodatkowania, czyli obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.".

Ważne! Potem jednak fiskus zaczął przegrywać w sądach sprawy o ulgę meldunkową. I wreszcie "w związku z wątpliwościami oraz rozbieżnymi interpretacjami organów podatkowych" oraz "w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego" Ministerstwo Finansów ogłosiło na swojej stronie internetowej nową interpretację, korzystną dla podatników. Okazało się, że przepis o 12 miesiącach "nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania". Resort uznał też wreszcie, że "do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa".

Rychło pojawiły się jednak nowe przeszkody. Okazało się, że zdaniem urzędów skarbowych ulga meldunkowa przy sprzedaży mieszkań nie obejmuje przypadających na nie udziałów w gruncie. Tymczasem często podatnicy kupowali je za jedną cenę. Inaczej mówiąc - w akcie notarialnym cena gruntu nie była wydzielona. Tak wygląda wię-kszość aktów notarialnych sporządzanych przy zakupie mieszkań. Zdaniem fiskusa powinni teraz sami wyceniać wartość gruntu i "wyjmować" ją z ulgi. To oznaczałoby jednak, że muszą wziąć na siebie koszty wyceny.

Niestety, do takiej interpretacji przepisów przychyla się też Ministerstwo Finansów. Jego zdaniem "przedmiotowe zwolnienie od podatku [czyli ulga meldunkowa] nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale zwią-zanych z budynkami stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku np. odpłatnego zbycia zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki gruntu zwolnienie może dotyczyć, po spełnieniu warunków, wyłącznie przychodu ze zbycia tego budynku".Na tym nie koniec

Resort uważa też, że gdy "podatnik odpłatnie zbywa odrębną własność lokalu, wyodrębnienie wartości gruntu dla potrzeb podatkowych, mając na uwadze obowiązującą w podatku dochodowym zasadę samoopodatkowania, powinno nastąpić w sporządzonym akcie notarialnym. Nie ma bowiem przeszkód, aby notariusz w sporządzanej umowie w odrębnych pozycjach wykazał powierzchnię i wartość przedmiotowego lokalu oraz powierzchnię i wartość ułamkowej części gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, przypisanego do danego lokalu". Jeśli wyodrębnienia w akcie notarialnym nie ma - podatnik musi je wziąć na siebie.

Na razie nic nie pomogły opinie ekspertów podatkowych, że takie stawianie sprawy to absurd, bo przecież grunt jest nierozerwalnie złączony z mieszkaniem i nie można sprzedać oddzielnie lokalu i ziemi, na której on stoi. Podatnicy muszą się uzbroić w cierpliwość i czekać na ewentualne rozstrzygnięcie tego sporu w sądach. Bo, niestety, na to, że fiskus sam z siebie pójdzie po rozum do głowy, chyba nie bardzo mogą liczyć.

Ważne! Te z pozoru historyczne informacje ciągle mogą się przydać osobom sprzedającym nieruchomości, bo choć z końcem 2008 r. ulga meldunkowa zniknęła, to część podatników może z niej nadal korzystać w ramach tzw. praw nabytych. Dotyczy to osób, które wybudowały bądź kupiły dom czy mieszkanie w okresie między początkiem 2007 i końcem 2008 r. i będą w nim zameldowane przez co najmniej rok przed sprzedażą.

Podatek 3.

- 19 proc. ze zwolnieniem, nieruchomość nabyta od 1 stycznia 2009 r. Początek 2009 r. to kolejna zmiana przepisów. Stawka podatku i zasady jego wyliczania pozostały bez zmian. Nadal płaci się 19 proc. od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. W związku z planowaną likwidacją obowiązku meldunkowego (teraz okazuje się, że chyba meldunek zostanie) zniknęła jednak ulga meldunkowa (jak już wspominaliśmy w poprzednim punkcie, część podatników może z niej korzystać w ramach praw nabytych).

W to miejsce pojawiło się zwolnienie podatkowe. Podobne do tego, które obowiązywało do końca 2006 r. Podatku nie zapłaci więc osoba, która w ciągu dwóch lat od sprzedaży domu czy mieszkania wyda pieniądze uzyskane z tej transakcji na inny cel mieszkaniowy.

Wśród tych celów - ich lista jest szersza niż przed laty - jest m.in.:

zakup gruntu i mieszkania,

spłata kredytu mieszkaniowego.

W grę wchodzą przy tym także kredyty refinansowe i konsolidacyjne (ale tylko te, które łączą kredyty mieszkaniowe z innymi kredytami).

Celem dającym zwolnienie może być ponadto zakup nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i w Szwajcarii.

Uwaga! Nieruchomość przeznaczona na cele rekreacyjne nie jest celem mieszkaniowym (wcześniej nie było to jasno powiedziane). Podatnik, który chce mieć zwolnienie, tak jak poprzednio ma 14 dni od sprzedaży nieruchomości na złożenie w urzędzie skarbowym oświadczenia, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży domu czy mieszkania wyda w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy. Jeśli jednak np. kupi mieszkanie tańsze od sprzedanego, zwolnienie obejmie tylko część dochodu ze sprzedaży ustaloną w dość zawiły sposób ("zwolnienie polega na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych w okresie dwóch lat w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia").

Jeśli podatnik nie spełni warunku ulgi i w ciągu dwóch lat nie kupi nowego mieszkania, będzie musiał zapłacić zaległy podatek. Do tego także połowę odsetek od zaległości podatkowych za okres dwóch lat. Po upływie dwóch lat za każdy kolejny dzień zwłoki płaci się już pełne odsetki.

Trzy podatki w jednym roku

Teoretycznie może się zdarzyć, że jeden podatnik zapłaci trzy różne podatki od sprzedaży mieszkań. Stanie się tak, jeśli będzie sprzedawał trzy małe mieszkania kupione w różnym czasie - pierwsze w 2006 r., drugie w 2008 r. i trzecie w 2009 r. - po to, by kupić jedno duże mieszkanie. O takich bogaczy pewnie będzie trudno, ale już przypadki sprzedaży dwóch mieszkań opodatkowanych na dwa różne sposoby nie powinny być rzadkością.

Eksperci podatkowi zgodnie przewidywali, że kolejna, w krótkim czasie, zmiana zasad opodatkowania pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości oznaczać będzie bałagan.

Brak komentarzy