Skomentuj:
Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX
Budujmy zgodnie z planem
2010-08-04
, aktualizacja: 04.08.2010 14:03
W Polsce mamy już specustawy: drogową i przeciwpowodziową. Czy taką specustawę powinno mieć także budownictwo mieszkaniowe?
ZOBACZ TAKŻE
- Na mieszkaniach zarobek większy niż na autostradach (31-08-10, 21:00)
- Nie budujmy na terenach zalewowych (21-05-10, 11:43)
- O ochronie pamiętamy, gdy woda wlewa się do domów (20-05-10, 12:00)
Największą barierą dla jego rozwoju są formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Jeśli działka nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, co w wielu gminach jest powszechne, uzyskanie pozwolenia zajmuje często rok (wcześniej trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy), a protesty przeciwników inwestycji mogą ją zablokować nawet na kilka lat. Co gorsza, wskutek braku planów zagospodarowania przestrzennego nasza przestrzeń ulega ciągłej dewastacji. I rosną straty spowodowane przez powodzie, bo na terenach zalewowych nowe domy powstają jak grzyby po deszczu. Ostatnio Polacy zaczęli pytać: jak to możliwe, że zniszczonych zostało tak dużo domów? I kto dopuścił do tego, że powstają one w miejscach, w których nie powinny stać? I wówczas padała odpowiedź: bo nie ma planów zagospodarowania przestrzennego. Co zrobić, żeby było ich więcej? Do dyskusji, którą zorganizowaliśmy w redakcji "Gazety Wyborczej", zaprosiliśmy: (Olgierda Dziekońskiego, wiceministra infrastruktury; (prof. Zygmunta Niewiadomskiego ze Szkoły Głównej Handlowej oraz (Marka Poddanego, wiceprezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Marek Wielgo: Dlaczego plany zagospodarowania przestrzennego są tak ważne?
Zygmunt Niewiadomski: Inwestorom mówią, co można, a czego nie można budować na danym obszarze. Z kolei dla gmin te plany są ważne, bo dzięki nim ustanawiają własny, lokalny porządek przestrzenny. Jeśli gmina nie uchwali miejscowego planu, to godzi się na to, że na tym obszarze obowiązuje państwowy porządek planistyczny, który wyznaczają: zasada tzw. dobrego sąsiedztwa oraz ustawy szczególne, np. o ochronie środowiska, o ochronie zabytków, o ochronie gruntów rolnych czy Prawo wodne.
M.W.: Czy są inne kraje, w których wolno budować na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego?
Olgierd Dziekoński: Tak jest np. w Niemczech. Tamtejszy kodeks budowlany dopuszcza budowanie na zasadzie dobrego sąsiedztwa. Inwestycja nie może naruszać interesu osób trzecich i środowiska oraz musi być spójna z - jak to Niemcy nazywają - krajobrazem danej miejscowości.
Z.N.: Ale tam można budować na zasadzie kontynuacji już istniejących, zwartych obszarów zabudowy. Tymczasem u nas na obszarach bez planu można budować już wówczas, gdy przynajmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. A zatem ta zasada dobrego sąsiedztwa często, zamiast porządkować przestrzeń, dalej ją dekomponuje. Jeżeli raz popełniono błąd, czyli powstała jakaś pojedyncza zabudowa np. na terenie zalewowym, to obok można budować kolejny obiekt.
M.W.: Dlaczego tego przepisu do tej pory nie zmieniono?
O.D.: Wkrótce to zrobimy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma dać gminom możliwość wydawania przepisów urbanistycznych. Regulowałyby one standardy zabudowy w sytuacji braku planu.
M.W.: Kiedy rząd wniesie do Sejmu projekt nowelizacji?
O.D.: Liczę, że po wakacjach.
Marek Poddany: Żeby zaprojektować właściwe rozwiązania, trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie: w jakiej jesteśmy sytuacji? Ja obecny stan braku mieszkań i sytuacji demograficznej Polaków nazywam stanem wyższej konieczności, czyli stanem uprawniającym do podjęcia działań niestandardowych, odważnych, na miarę potrzeb nie Niemiec, tylko Polski tu i teraz.
O.D.: Czy stan wyższej konieczności miałby oznaczać, że inwestorom wolno budować wszędzie wszystko?
M.P.: Oczywiście, że nie. Chodzi o to, żeby można było budować na miarę potrzeb.
O.D.: Pan profesor zna europejskie realia planowania przestrzennego. Czy istnieje państwo, w którym plan zagospodarowania przestrzennego robi się szybko.
Z.N.: To prawda, że plany powstają tam dość długo. We wspomnianych Niemczech przeciętnie trwa to od dwóch do sześciu lat. Inna rzecz, że na Zachodzie plany stabilizują gospodarowanie przestrzenią, najczęściej już się ich potem nie zmienia.
M.P.: W Anglii czy w Niemczech plany są od dawna. My musimy w krótkim czasie dokonać skoku cywilizacyjnego. Nie zrobimy go, postępując metodycznie i proceduralnie, tak jakbyśmy byli krajem wysokorozwiniętym.
O.D.: Zgadzam się. Dlatego właśnie proponujemy miejscowe przepisy urbanistyczne, które - powtórzę - pozwolą w sposób uproszczony i znacznie szybszy określić szczególne warunki zabudowy.
Marek Wielgo: Dlaczego plany zagospodarowania przestrzennego są tak ważne?
Zygmunt Niewiadomski: Inwestorom mówią, co można, a czego nie można budować na danym obszarze. Z kolei dla gmin te plany są ważne, bo dzięki nim ustanawiają własny, lokalny porządek przestrzenny. Jeśli gmina nie uchwali miejscowego planu, to godzi się na to, że na tym obszarze obowiązuje państwowy porządek planistyczny, który wyznaczają: zasada tzw. dobrego sąsiedztwa oraz ustawy szczególne, np. o ochronie środowiska, o ochronie zabytków, o ochronie gruntów rolnych czy Prawo wodne.
M.W.: Czy są inne kraje, w których wolno budować na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego?
Olgierd Dziekoński: Tak jest np. w Niemczech. Tamtejszy kodeks budowlany dopuszcza budowanie na zasadzie dobrego sąsiedztwa. Inwestycja nie może naruszać interesu osób trzecich i środowiska oraz musi być spójna z - jak to Niemcy nazywają - krajobrazem danej miejscowości.
Z.N.: Ale tam można budować na zasadzie kontynuacji już istniejących, zwartych obszarów zabudowy. Tymczasem u nas na obszarach bez planu można budować już wówczas, gdy przynajmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. A zatem ta zasada dobrego sąsiedztwa często, zamiast porządkować przestrzeń, dalej ją dekomponuje. Jeżeli raz popełniono błąd, czyli powstała jakaś pojedyncza zabudowa np. na terenie zalewowym, to obok można budować kolejny obiekt.
M.W.: Dlaczego tego przepisu do tej pory nie zmieniono?
O.D.: Wkrótce to zrobimy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma dać gminom możliwość wydawania przepisów urbanistycznych. Regulowałyby one standardy zabudowy w sytuacji braku planu.
M.W.: Kiedy rząd wniesie do Sejmu projekt nowelizacji?
O.D.: Liczę, że po wakacjach.
Marek Poddany: Żeby zaprojektować właściwe rozwiązania, trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie: w jakiej jesteśmy sytuacji? Ja obecny stan braku mieszkań i sytuacji demograficznej Polaków nazywam stanem wyższej konieczności, czyli stanem uprawniającym do podjęcia działań niestandardowych, odważnych, na miarę potrzeb nie Niemiec, tylko Polski tu i teraz.
O.D.: Czy stan wyższej konieczności miałby oznaczać, że inwestorom wolno budować wszędzie wszystko?
M.P.: Oczywiście, że nie. Chodzi o to, żeby można było budować na miarę potrzeb.
O.D.: Pan profesor zna europejskie realia planowania przestrzennego. Czy istnieje państwo, w którym plan zagospodarowania przestrzennego robi się szybko.
Z.N.: To prawda, że plany powstają tam dość długo. We wspomnianych Niemczech przeciętnie trwa to od dwóch do sześciu lat. Inna rzecz, że na Zachodzie plany stabilizują gospodarowanie przestrzenią, najczęściej już się ich potem nie zmienia.
M.P.: W Anglii czy w Niemczech plany są od dawna. My musimy w krótkim czasie dokonać skoku cywilizacyjnego. Nie zrobimy go, postępując metodycznie i proceduralnie, tak jakbyśmy byli krajem wysokorozwiniętym.
O.D.: Zgadzam się. Dlatego właśnie proponujemy miejscowe przepisy urbanistyczne, które - powtórzę - pozwolą w sposób uproszczony i znacznie szybszy określić szczególne warunki zabudowy.
M.W.: Proszę o jakiś przykład.
O.D.: Bez sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego gmina mogłaby np. określić wysokość budynków czy intensywność zabudowy. Nie mówiąc o takim drobiazgu, że poprzez miejscowe przepisy urbanistyczne rozwiązujemy problem chaosu reklamowego.
Z.N.: Pan minister powiada, że problem braku planów w jakiejś mierze uda się rozwiązać za pomocą przepisów urbanistycznych. Problem w tym, że są one przewidziane dla obszarów o małej intensywności działalności inwestycyjnej. Innymi słowy, są one przewidziane tam, gdzie się po prostu inwestuje rzadko. No bo tam, gdzie się inwestuje często, samo określenie np. wysokości budynków nie wystarczy. Tam jest potrzebny plan zagospodarowania przestrzennego. I chodzi o to, jak przyspieszyć ich sporządzanie. Rezerwy tkwiące w procedurach są już bardzo ograniczone. W związku z powyższym rodzi się pytanie, czy w okresie przebudowy systemu planowania nie powinniśmy odstąpić od tej rozbudowanej procedury sporządzania planów? W Niemczech tuż po zjednoczeniu na terenach b. NRD przez pięć lat obowiązywały uproszczone zasady planowania, tak aby doprowadzić do szybkiego powstania planów tam, gdzie były one potrzebne.
M.W.: Co to znaczy uproszczone?
Z.N.: Pominięto cały szereg etapów procedury, różne uzgodnienia, odwoływanie się od tego. Ograniczono nawet możliwość debat publicznych. W rezultacie plany powstawały w ciągu roku. Taka była potrzeba. Czy nie można by było z tego pomysłu skorzystać? Dać gminom szansę doprowadzenia do normalności, bo łatwo jest podpierać się przykładami zachodnimi tam, gdzie ten porządek przestrzenny jest ustabilizowany.
O.D.: Chcemy uprościć procedury sporządzania planów, np. zastąpić uzgodnienia opiniami, których nie można zaskarżyć. Poza tym formuła miejscowych przepisów urbanistycznych jest właśnie formą takiego niesłychanie prostego planu miejscowego.
Z.N.: Ale inwestorzy ciągle nie będą wiedzieli do końca, jak można budować na danym terenie.
O.D.: Również to gminy mogłyby określić za pomocą przepisów urbanistycznych.
M.P.: Ale żeby wykorzystać to narzędzie, jakim są przepisy urbanistyczne, trzeba wyznaczyć obszar urbanizacji. To oznacza, że trzeba na nowo zrobić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Procedura stworzenia takich studiów i wyznaczania w nich obszarów urbanizacji jest procedurą równie czasochłonną jak procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego. A ponieważ mamy stan wyższej konieczności, jak Niemcy po zjednoczeniu, powinniśmy przyjąć specjalne rozwiązania.
O.D.: Proszę zwrócić uwagę, że gminy mają już takie studium. Pozostaje więc wyznaczenie obszaru urbanizacji według odrębnej, uproszczonej procedury.
M.P.: Jakiej uproszczonej. Wyznaczenia obszaru urbanizacji w studiach już istniejących jest procedurą równie czasochłonną jak każda inna procedura planistyczna. Oczywiście należy się panu pochwała za to, że wykorzystał pan do maksimum rezerwy w procesie planistycznym, w tym jego regularnym, cywilizowanym trybie. To fajna ustawa, ale za 10 lat. Powtórzę raz jeszcze: dziś mamy stan wyższej konieczności. Co robił rząd, kiedy chciał rozwiązać jakikolwiek problem? Otóż, gdy stwierdzał, że nie da się budować dróg i autostrad na podstawie obowiązujących przepisów, przygotowywał specustawę. Nie dało się spraw powodziowych rozwiązać, zrobił specustawę. To ja pytam, dlaczego priorytetem rządu nie może być budownictwo mieszkaniowe. Przecież specustawa mogłaby działać tylko w okresie przejściowym, np. 5-10 lat.
O.D.: Myślę, że będziemy musieli raz jeszcze przyjrzeć się procedurom wyznaczenia obszarów urbanizacji w istniejących studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Z.N.: A mnie się wydaje, że będziemy się borykali z problemem braku planów, dopóki nie będzie instrumentów ekonomicznych, które by spowodowały, że dla gmin sporządzanie planów stanie się opłacalne.
O.D.: I właśnie dlatego w projekcie ustawy proponujemy przepis, który mówi, że w momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości płacą podatek zgodnie z przeznaczeniem gruntu. Czyli w praktyce, jeżeli ktoś ma grunt rolny, a plan przewidywałby w tym miejscu zabudowę, stawka podatku od nieruchomości byłaby wówczas taka jak dla gruntu budowlanego, a nie rolnego.
Z.N.: I to niezależnie od faktycznego sposobu użytkowania danego gruntu.
O.D.: Oczywiście ta zasada dotyczyłaby planów sporządzanych pod rządami nowej ustawy. Jednak kiedy mówimy, dlaczego gminy ich nie uchwalają, to musimy pamiętać o tym, że często wiąże się to z koniecznością wypłaty odszkodowań oraz zobowiązaniami dotyczącymi rozwiązań infrastruktury technicznej. Z żalem muszę stwierdzić, że w praktyce ten ustawowy wymóg jest bardzo rzadko egzekwowany przez nadzorujące gminy urzędy wojewódzkie.
Z.N.: Chcę zwrócić uwagę, że barierą w inwestowaniu jest nie tylko brak planów. Po pierwsze, budownictwo w Polsce boryka się z nadmiarem rozstrzygnięć administracyjnych. Każde z nich może być skarżone. Po drugie, inwestorom mocno daje się we znaki brak stabilizacji prawa. Ciągle zmieniają się przepisy. Tymczasem każdy inwestor oczekuje jasnych reguł gry. On chce wiedzieć, czy może budować na danym obszarze, czy nie. Ponadto oczekuje zredukowania liczby rozstrzygnięć. Na litość boską, przy budowie domku jednorodzinnego czy garażu naprawdę nie trzeba wydawać tylu decyzji administracyjnych, a także nadmiernie chronić prawa osób trzecich. Ochrona powinna być, ale w rozsądnych granicach.
M.P.: Interes deweloperski prowadzę od 1994 r. Pierwszą inwestycję przygotowywałem sześć miesięcy. Był to zespół zabudowy szeregowej na warszawskim Ursynowie. Obecnie procedury pochłaniają mniej więcej od 1,5 roku do 2 lat.
O.D.: Chcę pana uspokoić, że w projekcie ustawy zaproponowaliśmy sankcje karne za niewywiązywanie się z terminów w postępowaniu administracyjnym dotyczącym inwestycji. Po przekroczeniu terminu dwóch miesięcy gmina zapłaci 500 zł za każdy dzień spóźnienia.
M.W.: Urzędnicy na pewno znajdą jakiś wybieg, żeby uniknąć kary.
M.P.: Urzędnik będzie wysyłał zawiadomienie o zawieszeniu postępowania i wniosek o uzupełnienie braku w postaci a, b i c. Jak spełnimy warunki a, b i c, to dostaniemy znowu zawieszenie i wniosek o uzupełnienie braków d, e, f. I tak będzie w nieskończoność, każdy urzędnik z tego się wytłumaczy, to będzie martwy przepis.
O.D.: To zawieszenie, o którym pan mówi, będzie mogło być tylko jednorazowe.
O.D.: Bez sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego gmina mogłaby np. określić wysokość budynków czy intensywność zabudowy. Nie mówiąc o takim drobiazgu, że poprzez miejscowe przepisy urbanistyczne rozwiązujemy problem chaosu reklamowego.
Z.N.: Pan minister powiada, że problem braku planów w jakiejś mierze uda się rozwiązać za pomocą przepisów urbanistycznych. Problem w tym, że są one przewidziane dla obszarów o małej intensywności działalności inwestycyjnej. Innymi słowy, są one przewidziane tam, gdzie się po prostu inwestuje rzadko. No bo tam, gdzie się inwestuje często, samo określenie np. wysokości budynków nie wystarczy. Tam jest potrzebny plan zagospodarowania przestrzennego. I chodzi o to, jak przyspieszyć ich sporządzanie. Rezerwy tkwiące w procedurach są już bardzo ograniczone. W związku z powyższym rodzi się pytanie, czy w okresie przebudowy systemu planowania nie powinniśmy odstąpić od tej rozbudowanej procedury sporządzania planów? W Niemczech tuż po zjednoczeniu na terenach b. NRD przez pięć lat obowiązywały uproszczone zasady planowania, tak aby doprowadzić do szybkiego powstania planów tam, gdzie były one potrzebne.
M.W.: Co to znaczy uproszczone?
Z.N.: Pominięto cały szereg etapów procedury, różne uzgodnienia, odwoływanie się od tego. Ograniczono nawet możliwość debat publicznych. W rezultacie plany powstawały w ciągu roku. Taka była potrzeba. Czy nie można by było z tego pomysłu skorzystać? Dać gminom szansę doprowadzenia do normalności, bo łatwo jest podpierać się przykładami zachodnimi tam, gdzie ten porządek przestrzenny jest ustabilizowany.
O.D.: Chcemy uprościć procedury sporządzania planów, np. zastąpić uzgodnienia opiniami, których nie można zaskarżyć. Poza tym formuła miejscowych przepisów urbanistycznych jest właśnie formą takiego niesłychanie prostego planu miejscowego.
Z.N.: Ale inwestorzy ciągle nie będą wiedzieli do końca, jak można budować na danym terenie.
O.D.: Również to gminy mogłyby określić za pomocą przepisów urbanistycznych.
M.P.: Ale żeby wykorzystać to narzędzie, jakim są przepisy urbanistyczne, trzeba wyznaczyć obszar urbanizacji. To oznacza, że trzeba na nowo zrobić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Procedura stworzenia takich studiów i wyznaczania w nich obszarów urbanizacji jest procedurą równie czasochłonną jak procedura uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego. A ponieważ mamy stan wyższej konieczności, jak Niemcy po zjednoczeniu, powinniśmy przyjąć specjalne rozwiązania.
O.D.: Proszę zwrócić uwagę, że gminy mają już takie studium. Pozostaje więc wyznaczenie obszaru urbanizacji według odrębnej, uproszczonej procedury.
M.P.: Jakiej uproszczonej. Wyznaczenia obszaru urbanizacji w studiach już istniejących jest procedurą równie czasochłonną jak każda inna procedura planistyczna. Oczywiście należy się panu pochwała za to, że wykorzystał pan do maksimum rezerwy w procesie planistycznym, w tym jego regularnym, cywilizowanym trybie. To fajna ustawa, ale za 10 lat. Powtórzę raz jeszcze: dziś mamy stan wyższej konieczności. Co robił rząd, kiedy chciał rozwiązać jakikolwiek problem? Otóż, gdy stwierdzał, że nie da się budować dróg i autostrad na podstawie obowiązujących przepisów, przygotowywał specustawę. Nie dało się spraw powodziowych rozwiązać, zrobił specustawę. To ja pytam, dlaczego priorytetem rządu nie może być budownictwo mieszkaniowe. Przecież specustawa mogłaby działać tylko w okresie przejściowym, np. 5-10 lat.
O.D.: Myślę, że będziemy musieli raz jeszcze przyjrzeć się procedurom wyznaczenia obszarów urbanizacji w istniejących studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Z.N.: A mnie się wydaje, że będziemy się borykali z problemem braku planów, dopóki nie będzie instrumentów ekonomicznych, które by spowodowały, że dla gmin sporządzanie planów stanie się opłacalne.
O.D.: I właśnie dlatego w projekcie ustawy proponujemy przepis, który mówi, że w momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości płacą podatek zgodnie z przeznaczeniem gruntu. Czyli w praktyce, jeżeli ktoś ma grunt rolny, a plan przewidywałby w tym miejscu zabudowę, stawka podatku od nieruchomości byłaby wówczas taka jak dla gruntu budowlanego, a nie rolnego.
Z.N.: I to niezależnie od faktycznego sposobu użytkowania danego gruntu.
O.D.: Oczywiście ta zasada dotyczyłaby planów sporządzanych pod rządami nowej ustawy. Jednak kiedy mówimy, dlaczego gminy ich nie uchwalają, to musimy pamiętać o tym, że często wiąże się to z koniecznością wypłaty odszkodowań oraz zobowiązaniami dotyczącymi rozwiązań infrastruktury technicznej. Z żalem muszę stwierdzić, że w praktyce ten ustawowy wymóg jest bardzo rzadko egzekwowany przez nadzorujące gminy urzędy wojewódzkie.
Z.N.: Chcę zwrócić uwagę, że barierą w inwestowaniu jest nie tylko brak planów. Po pierwsze, budownictwo w Polsce boryka się z nadmiarem rozstrzygnięć administracyjnych. Każde z nich może być skarżone. Po drugie, inwestorom mocno daje się we znaki brak stabilizacji prawa. Ciągle zmieniają się przepisy. Tymczasem każdy inwestor oczekuje jasnych reguł gry. On chce wiedzieć, czy może budować na danym obszarze, czy nie. Ponadto oczekuje zredukowania liczby rozstrzygnięć. Na litość boską, przy budowie domku jednorodzinnego czy garażu naprawdę nie trzeba wydawać tylu decyzji administracyjnych, a także nadmiernie chronić prawa osób trzecich. Ochrona powinna być, ale w rozsądnych granicach.
M.P.: Interes deweloperski prowadzę od 1994 r. Pierwszą inwestycję przygotowywałem sześć miesięcy. Był to zespół zabudowy szeregowej na warszawskim Ursynowie. Obecnie procedury pochłaniają mniej więcej od 1,5 roku do 2 lat.
O.D.: Chcę pana uspokoić, że w projekcie ustawy zaproponowaliśmy sankcje karne za niewywiązywanie się z terminów w postępowaniu administracyjnym dotyczącym inwestycji. Po przekroczeniu terminu dwóch miesięcy gmina zapłaci 500 zł za każdy dzień spóźnienia.
M.W.: Urzędnicy na pewno znajdą jakiś wybieg, żeby uniknąć kary.
M.P.: Urzędnik będzie wysyłał zawiadomienie o zawieszeniu postępowania i wniosek o uzupełnienie braku w postaci a, b i c. Jak spełnimy warunki a, b i c, to dostaniemy znowu zawieszenie i wniosek o uzupełnienie braków d, e, f. I tak będzie w nieskończoność, każdy urzędnik z tego się wytłumaczy, to będzie martwy przepis.
O.D.: To zawieszenie, o którym pan mówi, będzie mogło być tylko jednorazowe.
- Kup licencję
-
Ocena:
- słabe
- nic specjalnego
- dobre
- bardzo dobre
- znakomite
0 głosów
