Kupić mieszkanie teraz czy jeszcze poczekać?

To jeden z wniosków z debaty, którą zorganizowaliśmy wspólnie z Muratorem Expo w czasie zakończonych niedawno w Warszawie Targów Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie 2009". Do dyskusji zaprosiliśmy Katarzynę Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Joannę Iwanowską z Grupy Polanowscy (firma zajmująca się m.in. pośrednictwem na wtórnym rynku nieruchomości), Zygmunta Stępińskiego z firmy deweloperskiej Green Development oraz Michała Macierzyńskiego z serwisu Bankier.pl.

To już czwarta debata, w czasie której szukamy odpowiedzi na pytanie: kupić mieszkanie teraz czy jeszcze poczekać? Przypomnę, że w dwóch pierwszych debatach, które odbyły się we wrześniu i w grudniu ubiegłego roku, przeważyła opinia, że najlepszym momentem na zakup mieszkań będzie okres między wiosną a jesienią 2009 r. Tylko Michał Macierzyński ostrzegał, że zbliża się okres dekoniunktury, który może potrwać nawet kilka lat. A w tym czasie mieszkania potanieją realnie, a więc uwzględniając także inflację, nawet o połowę.

Naszą trzecią debatę, w marcu tego roku, zakończyliśmy konkluzją, że ceny jeszcze spadną, bo wielu deweloperów znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej. Ale ponieważ nie zaczynają oni nowych inwestycji, trzeba się liczyć z tym, że oferta nowych mieszkań będzie się kurczyła. Może się więc okazać, że duże obniżki będą dotyczyły tylko tych najmniej atrakcyjnych. Tym razem nawet Michał Macierzyński przyznał, że warto trzymać rękę na pulsie.

Minęło kolejne pól roku, a nasze tytułowe pytanie wciąż jest aktualne.

Marek Wielgo: Tradycyjnie o przedstawienie wyników badań dotyczących pierwotnego rynku mieszkaniowego proszę Katarzynę Kuniewicz z Reasa.

Katarzyna Kuniewicz: W sześciu badanych przez nas miastach - w Warszawie, Poznaniu, we Wrocławiu, w Łodzi, Krakowie i Trójmieście - deweloperzy wprowadzili na rynek mniej nowych mieszkań, niż ich sprzedali. W efekcie skurczyła się ich oferta. Pod koniec czerwca na wszystkich tych sześciu rynkach w sprzedaży było łącznie ok. 31 tys. mieszkań. A przypomnę, że w trzecim kwartale 2008 r. było ich ponad 38 tys. Ten spadek wynika także i z tego, że niektórzy deweloperzy, widząc, że na ich mieszkania nie ma chętnych, zaczęli je wycofywać z rynku.

M.W.: Czyli to oznacza, że deweloperzy wstrzymują formalnie rozpoczęte inwestycje?

K.K.: Tak. A do tego nie zaczynają kolejnych, na które mają już pozwolenia na budowę. Np. w Warszawie w okresie styczeń-lipiec deweloperzy i spółdzielnie rozpoczęły tylko niespełna 3 tys. mieszkań. Przed rokiem, w analogicznym okresie - 13,7 tys.

M.W.: Na pierwszy rzut oka wygląda to groźnie. Na szczęście, deweloperzy mają przygotowanych wiele inwestycji. Po drugie, istnieje jeszcze rynek wtórny, na którym jest zatrzęsienie mieszkań, także nowych.

Joanna Iwanowska: Deweloperzy często zapominają o swojej najsilniejszej konkurencji, jaką jest rynek wtórny. Generalnie zakłada się, że potrzeby mieszkaniowe ludzi mają być zabezpieczone wyłącznie dostawami nowych mieszkań z rynku pierwotnego. To błędne rozumowanie.

M.W.: Kupujący są więc w komfortowej sytuacji, jeśli chodzi o podaż mieszkań.

K.K.: W tym roku będzie ich oddanych do użytku rekordowo dużo, bo dobiegają końca budowy zaczęte w okresie boomu. Choć oczywiście większość tych mieszkań jest już sprzedana, np. w Warszawie ok. 70 proc.

M.W.: Ale równocześnie jest coraz więcej mieszkań gotowych, które wciąż czekają na nabywców.

K.K.: Tylko w granicach administracyjnych Warszawy gotowych i niesprzedanych jest ok. 2,5 tys. lokali. Problem w tym, że zaprojektowano je w czasach, o których mówimy, że deweloperzy budowali nie mieszkania, ale PUM, czyli powierzchnię użytkową mieszkań. Chodziło to, żeby wybudować i sprzedać jej jak najwięcej. Popyt był tak olbrzymi, że nawet te koszmarne mieszkania były kupowane po koszmarnej cenie.

M.W.: No, ale ceny przestają już być koszmarne?

K.K.: Średnia cena 11,8 tys. mieszkań będących w sprzedaży na rynku pierwotnym w Warszawie wciąż jest wysoka, bo wynosi prawie 8,4 tys. zł za m kw. Jednak na rynek wprowadzane są coraz tańsze mieszkania. Np. w ciągu ostatnich trzech miesięcy kosztowały one średnio po 7,3 tys. zł za metr.

Michał Macierzyński: To średnia arytmetyczna czy mediana?

K.K.: To jest średnia. Mediana dla całej warszawskiej oferty na rynku pierwotnym wynosi obecnie 7,7 tys. zł za m kw.

M.W.: Zostawmy te średnie. Inne firmy i serwisy podają różne dane. Nie ma sensu dyskutować, czy ta średnia wynosi 7,3 tys., 8,2 tys. czy 6,8 tys. zł za m kw. Ważny jest trend, a ten ewidentnie jest spadkowy.

K.K.: Zgadza się.

1 2  następne »