Mieszkania podrożeją, ale będą... tańsze

Monika Śleziońska z firmy MK Inwestycje, która buduje mieszkania na Śląsku, przekonuje, że w tym regionie ceny już nie spadną. - Jeżeli deweloper mógł sobie pozwolić na promocje cenowe czy stałą obniżkę, to dokonał tego w I i II kwartale 2009 r. - mówi Śleziońska. I wyjaśnia, że ostatnio sprzedaż mieszkań wzrosła, także m.in. dzięki rządowemu programowi "Rodzina na swoim", który zakłada dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

Podobnych sygnałów od firm deweloperskich jest coraz więcej. Tymczasem z opublikowanego w środę przez firmę doradczą Reas raportu wynika, że ich sytuacja nie jest wcale taka różowa. Np. w sześciu badanych przez Reas aglomeracjach (w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi) deweloperzy sprzedali w trzecim kwartale mniej mieszkań niż w drugim. Ponadto przybyło pustostanów, czyli gotowych i niesprzedanych mieszkań. W Krakowie stanowiły one pod koniec września 43 proc. oferty deweloperów.

Skąd więc to odczucie, że rynek się ożywił? Prezes Reasa Kazimierz Kirejczyk tłumaczy to tym, że kurczy się oferta mieszkań. Już czwarty kwartał z kolei deweloperzy sprzedali ich bowiem więcej, niż wprowadzili na rynek. Ponadto w trzecim kwartale z umów z deweloperami wycofało się 340 osób. Wcześniej tzw. zwrotów było przeszło o połowę więcej.

Kirejczyk zwraca też uwagę na dramatyczny spadek liczby rozpoczynanych inwestycji. Np. warszawscy deweloperzy w ciągu dziewięciu miesięcy wprowadzili do sprzedaży niespełna 2,5 tys. mieszkań. W 2007 r. w analogicznym okresie - blisko16,9 tys. Im mniej zaś będzie mieszkań na rynku, tym większa skłonność deweloperów do podnoszenia cen.

Według Kirejczyka prawdopodobnie w 2011 r. deweloperzy pozbędą się zapasów mieszkań. A wówczas te, które zaczną budować, będą sprzedawali na etapie dziury w ziemi. Dla kupujących jest to duże ryzyko. Dlatego ceny nielicznych gotowych, a niesprzedanych mieszkań poszybują w górę. Kirejczyk twierdzi, że będzie to impuls dla całego rynku.

Szef Reasa zastrzega, że swą prognozę opiera na założeniu, że gospodarka wyraźnie się ożywi, a w efekcie zacznie rosnąć popyt na mieszkania. Na razie - jak przyznaje - małe są szanse na szybki wzrost akcji kredytowej. Niepewna jest sytuacja na rynku pracy i nie zanosi się na wzrost płac.

Katarzyna Kuniewicz z Reasa uważa, że skutkiem rosnącej puli gotowych i niesprzedanych mieszkań będzie dalszy spadek cen mieszkań nowo rozpoczynanych. Np. w Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w trzecim kwartale wynosiła ok. 7,3 tys. zł za m kw., przed rokiem zaś była aż o jedną piątą wyższa (ok. 8,9 tys. zł za metr). Kuniewicz nie wyklucza, że nawet jeśli mieszkania zaczną drożeć, to ich średnia cena spadnie. Najpewniej zaczną bowiem przeważać w ofercie firm deweloperskich stosunkowo tanie mieszkania, na które jest największy popyt. Będą one powstawały głównie na obrzeżach miast lub tuż za ich rogatkami, czyli tam, gdzie są tańsze grunty.

Czytaj komentarz Marka Wielgo: Spokojnie, mieszkań nie powinno zabraknąć oraz na jego blogu: Czy jest możliwa zmowa cenowa deweloperów?