"Rodzina na Swoim" - zły program, który może być gorszy

Obszarów, w których pojawiają się wątpliwości co do sensowności rozwiązania, jest co najmniej kilka, a poniżej dzielę się najważniejszymi z nich.

Deweloperzy nie sprostają zadaniu, kiedy limity cen zostaną obniżone. Warto zdawać sobie sprawę, że limity cenowe, na których opiera się ustawa, ustalane są na podstawie wskaźnika wartości odtworzeniowej budynków ustalanych przez GUS odrębnie dla każdego województwa i miasta wojewódzkiego.

Wskaźniki te - jak wskazuje dotychczasowa praktyka - podążają z mniej więcej dwuletnim opóźnieniem w stosunku do cen rynkowych. Obecnie osiągnęły rekordowo wysoki poziom, choć szczyt cenowy na rynku mieszkaniowym został minięty już dwa lata temu. Rodzi to poważne konsekwencje dla programu "RnS", ponieważ wiele wskazuje na to, że w kolejnych kwartałach (licząc od II kwartału 2010 roku - obecne wskaźniki cenowe obowiązują bowiem do 31 marca 2010 r.) wskaźniki te będą się stopniowo obniżać. Jednocześnie spodziewany jest wzrost popytu na mieszkania, a tu i ówdzie przebąkuje się nawet o wzroście cen mieszkań w 2010 r. W pewnych sytuacjach doprowadzić to może do tego, że limity cenowe w programie "RnS" będą spadać, a rzeczywiste koszty budowy mieszkań rosnąć.

W efekcie deweloperzy mogą nie być w stanie lub nie być zainteresowani budowaniem mieszkań w ramach limitów obowiązujących w programie, w szczególności w drugim roku istnienia ograniczenia. Powstanie więc ryzyko, że program "RnS" adresowany wyłącznie do klientów deweloperów wpadnie w próżnię cenową i zakup mieszkania w ramach programu będzie niemożliwy lub niezwykle utrudniony (co przerabialiśmy już w 2007 roku i większej części 2008).

Drugim problemem jest rozkład geograficzny programu. Do I kwartału 70 proc. transakcji realizowanych w ramach "RnS" przeprowadzanych było poza wielkimi aglomeracjami, poza miastami wojewódzkimi. Dotyczyły więc małych miast i miasteczek oraz wsi, które firm budujących nowe mieszkania nie widziały od ponad 20 lat. Nowe założenia ustawy "RnS" nie spowodują raczej, że deweloperzy zaczną wracać na te tereny. Skutek będzie inny - rzeczywiście potrzebujący wsparcia w nabywaniu mieszkań zostaną go pozbawieni, ponieważ de facto nie będą mieli od kogo kupić mieszkań w ramach programu. Szczęśliwie termin pierwotny odnosi się także do budowy domów, zatem poza wielkimi miastami nadal będzie można domy budować (zamiast kupować mieszkania) w ramach programu.

Kolejna rzecz to dotychczasowa struktura transakcji w ramach programu "RnS". Do końca I kwartału tylko 25 proc. transakcji dotyczyło zakupów u deweloperów. To klarowny sygnał, że kupujący wolą ofertę rynku wtórnego (lub samodzielną budowę domów). Jeśli deweloperzy nie są w stanie przekonać kupujących do zakupów mieszkań w ramach obecnie funkcjonujących - rekordowo wysokich i odbiegających od przyzwoitości - limitów cenowych (np. w Bydgoszczy i Toruniu limity "RnS" są prawie dwukrotnie wyższe od medialnych cen transakcyjnych w tych miastach), to nie zasługują na to, by ich w ramach programu preferować jako sprzedających. Deweloperzy powinni być skazani na konkurowanie z rynkiem wtórnym, bo jest to jeden ze sposobów wymuszenia na nich atrakcyjnej oferty.

Osobna rzecz to domniemane konsekwencje skanalizowania popytu na mieszkania do oferty deweloperów. A warto tu wspomnieć, że ich transakcje sprzedaży stanowią - wg moich szacunków - mniej niż jedną trzecią wszystkich transakcji na rynku nieruchomości, a w przyszłości udział ten będzie jeszcze mniejszy. Otóż nie można zakładać, że rynek wtórny pozostanie tutaj bierny. Aby zwiększyć swoje szanse, zmuszony zostanie do obniżenia cen, tak aby kupujący stanął przed wyborem korzystnej dla siebie oferty (drożej u dewelopera z kredytem "RnS" albo taniej na rynku wtórnym bez wsparcia skarbu państwa).

W tej walce rynek wtórny może osiągnąć zwycięstwo, ponieważ nie jest ograniczany od dołu kosztami wytworzenia mieszkania (skoro ono już istnieje). W skrajnej sytuacji doszłoby więc do tego, że w wyniku wojny cenowej deweloperzy nie zyskaliby klientów dzięki nowemu rozwiązaniu, lecz ich stracili, razem z miejscami pracy w branży budowlanej i podatkami odprowadzanymi do kasy państwa.

Ostatnia rzecz to już wątpliwości innej natury. Nie uzurpuję sobie prawa przemawiania w imieniu milionów podatników, ale jako jeden z nich protestuję przeciwko przeznaczaniu moich pieniędzy (podatków) na wspieranie prywatnych przedsiębiorstw, bo do tego zmiany w programie "RnS" się sprowadzają. Oczywiście rozumiem dobrze potrzebę ratowania miejsc pracy, nie rozumiem jednak, dlaczego akurat tej wybranej branży. Ostatecznie są też w Polsce firmy produkujące samochody czy sprzęt RTV - one także zapewniają przepływy podatkowe do budżetu, także potrzebują podwykonawców i dostawców, także zatrudniają ludzi. Jeśli rządowi rzeczywiście zależy na pobudzeniu budownictwa mieszkaniowego i zwiększenia dostępności mieszkań, administracja powinna skupić się na jak najszybszym uchwaleniu planów zagospodarowania przestrzennego i budowie obwodnic wokół miast - efekt będzie o wiele lepszy niż wynikający z tego czy innych programów pobudzających i koncentrujących popyt.

PS To od początku był zły program, a każda kolejna nowelizacja zdaje się go psuć jeszcze bardziej.