Rynek mieszkaniowy na rozdrożu. Czy warto kupić i wynająć?

To wniosek z debaty - piątej z cyklu "Kupić mieszkanie teraz czy jeszcze poczekać?" - która odbyła się w czasie zakończonych niedawno w Warszawie Wiosennych Targów Mieszkaniowych "Nowy dom, nowe mieszkanie" Muratora Expo. Zaprosiliśmy analityków, którzy najczęściej wypowiadają się w mediach na temat sytuacji na rynku mieszkaniowym: Katarzynę Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Jacka Furgę z Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, Łukasza Madeja z firmy doradczej ProDevelopment, Michała Macierzyńskiego z serwisu Bankier.pl oraz Emila Szwedę z firmy Open Finance. Oto skrót tej dyskusji.

Marek Wielgo: Czy mieszkania już zaczęły drożeć, czy jeszcze tanieją?

Katarzyna Kuniewicz: W czwartym kwartale 2009 r. średnia cena całej oferty na sześciu największych rynkach mieszkaniowych po raz pierwszy minimalnie wzrosła. Dodam, że agregując dane dla Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta, zważyłam udziały tych miast w zależności od wielkości rynku. Największy udział ma Warszawa, a najmniejszy - Łódź.

M.W.: To jednak tylko średnia, w dodatku cen ofertowych.

K.K.: Na jej podstawie możemy obserwować trend. Oczywiście każdy z rynków lokalnych ma własną specyfikę. Z dużych miast najbardziej dotknięta kryzysem została Warszawa. Ale są też miasta, np. Lublin, w których niekoniecznie widzieliśmy kryzysowe sytuacje.

M.W.: A czy średnia cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów spadała?

K.K.: Tak. W porównaniu z pierwszym kwartałem 2007 r. była niższa o jakieś 9 proc.

M.W.: A jak zmieniały się ceny transakcyjne?

Jacek Furga: Generalnie obserwujemy od trzeciego kwartału zeszłego roku wyhamowanie spadków, a w Warszawie, Krakowie i Łodzi lekkie odbicie. Jak sądzę, wynika to z tego, że od sierpnia 2009 r. wzrosła aktywność banków w udzielaniu kredytów hipotecznych.

M.W.: Ceny transakcyjne bada też Open Finance. Jakie są pana obserwacje?

Emil Szweda: Oczywiście nasze badania są robione na zdecydowanie mniejszej próbie niż w AMRON-ie. Wynika z nich, że ceny transakcyjne spadły w ciągu ostatnich dwóch lat średnio o blisko 12 proc. I faktycznie ten spadek wyhamował w drugiej połowie 2009 r. Jednak odbicia cen jeszcze nie zaobserwowaliśmy. Sądzę, że jest to trwała tendencja, czyli ceny nie będą się istotnie zmieniały.

Michał Macierzyński: Żałuję, że NBP nie włącza się do dyskusji o cenach, bo ma najlepsze dane.

M.W.: W 2008 r. prognozował pan spadek cen realnych o 30-50 proc.

M.M.: Usłyszeliśmy przed chwilą, że ceny spadły o 9-12 proc., ale gdy dodamy inflację, która się toczy od 2007 r., mamy 20 proc. realnego spadku. Emil uważa, że ceny nie będą rosły, a ja mówię, że nadal będą one spadały. W tym przekonaniu utwierdził mnie Reas. Niedawno "Gazeta" opublikowała jego raport na temat dostępności mieszkań na świecie. Użyto zalecanego przez ONZ i Bank Światowy wskaźnika P/E. Oblicza się go, dzieląc medianę cen mieszkań przeciętnej wielkości przez medianę rocznego dochodu brutto gospodarstwa domowego. Jeżeli mieszkanie można kupić za trzyletnie zarobki, to oznacza, że dostępność jest wysoka. Jeśli cztery lata - niska. Problem w tym, że warszawiak musi pracować na mieszkanie siedem lat, a więc mieszkania są tu skrajnie, skrajnie niedostępne. To ja się pytam, ile jeszcze osób będzie je mogło kupić?

M.W.: Przyznam, że jestem lekko rozczarowany. Jeszcze kilka miesięcy temu sądziłem, że zaczynane mieszkania będą zdecydowanie tańsze od tych z okresu boomu. Tymczasem deweloperzy zaczęli budować małe mieszkania, ale równocześnie utrzymali ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Łukasz Madej: To normalne. Polacy kupują mieszkania po maksymalnej zdolności kredytowej, czyli obecnie przeciętnie 300-400 tys. zł. I deweloperzy budują im je w takiej właśnie cenie. Mówimy dużo o kredytach, ale obecnie znaczna część mieszkań, w niektórych inwestycjach nawet 60-80 proc., jest kupowana za gotówkę.

U nas kryzys na rynku mieszkaniowym był mocny, ale krótki. Niektórych deweloperów przycisnęło, więc sprzedawali wyraźnie taniej, a niektórzy wpadli nawet w popłoch. Bardzo szybko się jednak pozbierali, jak zobaczyli, że sprzedaż zaczyna rosnąć. Gdyby kryzys potrwał u nas ze dwa, trzy lata, to może mielibyśmy taki rynek jak w Stanach Zjednoczonych, gdzie spadki cen sięgały 50 proc. i nikogo to nie szokowało.

K.K.: Spadek cen jest mały także dlatego, że deweloperzy szybko zareagowali na pogorszenie się warunków kredytowych. Przypomnę, że w 2007 r. wprowadzili na rynek prawie 54 tys. mieszkań, a w 2009 r. - zaledwie 17,4 tys. W Warszawie było to odpowiednio 25 tys. i 5,5 tys.

M.W.: NBP w swoim ostatnim raporcie inflacyjnym zwraca uwagę, że deweloperom opłaca się budować mieszkania, bo spadły koszty budowy.

Ł.M.: Faktycznie, deweloperzy są w lepszej sytuacji, niż byli w 2007 r. Obecnie mogą wybudować taki sam projekt o 30 proc. taniej.

1 2  następne »