Rynek mieszkaniowy na rozdrożu. Czy warto kupić i wynająć?

K.K.: Mamy teraz zupełnie inną sytuację, niż mieliśmy na końcu 2006 r., kiedy ceny gwałtownie wzrosły. Obecnie prawdopodobieństwo takich wzrostów jest niewielkie, ponieważ dużo projektów deweloperskich jest przygotowanych do realizacji. Deweloperzy nie mogą czekać w nieskończoność z ich sprzedażą.

M.W.: Jednak te inwestycje nie ruszą, dopóki banki nie zaczną kredytować deweloperów. Na razie na kredyty mogą jednak liczyć głównie ich potencjalni klienci.

E.S.: Banki będą w tym roku promowały kredyty mieszkaniowe, bo w odróżnieniu od kredytów konsumenckich i dla firm uważają to za w miarę pewny biznes, jedyny, na jakim mogą się teraz oprzeć. Kupujących więc nie zabraknie. Nie zabraknie też jednak i mieszkań. Jest rynek wtórny wielokrotnie większy od pierwotnego. Co więcej, są zamrożone inwestycje w mieszkania na sprzedaż. Właściciele wstrzymują się ze sprzedażą choćby ze względu na kurs franka, który jest wyższy niż w momencie, kiedy zaciągali swoje kredyty. W miarę jak złoty będzie się umacniał, oferta spekulacyjna z rynku wtórnego będzie stopniowo wchodziła na rynek.

M.M.: Nie wierzę, że jak teraz jest odwilż kredytowa, to będzie super. Przecież prezes NBP Sławomir Skrzypek mówi, że trzeba zacieśniać politykę pieniężną. To oznacza, że stopy pójdą w górę. Może się zdarzyć, że gdy koniunktura się poprawi, wrócą one do poziomu sprzed kryzysu. A jeśli dodamy 2-3 pkt proc. marży banku, to wielu spłacających kredyty może mieć kłopot. Przecież to oznacza kredyty złotowe oprocentowane na 9-10 proc., a w euro na 7-8 proc.!

E.S.: Sytuacja na rynkach finansowych jest w miarę zrównoważona. Nie można jednak wykluczyć nawrotu kryzysu. Grecja, Hiszpania, Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Włochy to kraje, które mają potężne problemy ze swoim zadłużeniem. Jest oczywiste, że nawrót kryzysu uderzy także w polską gospodarkę.

M.W.: To może lepiej wstrzymać się z kredytem, a w tym czasie wynajmować mieszkanie?

M.M.: Ja wybrałem takie rozwiązanie i jestem bardzo zadowolony. Kiedy urodziło nam się dziecko, stwierdziliśmy z żoną, że nasze 50-metrowe mieszkanie jest za małe. Wynajęliśmy je więc studentom, a sami najęliśmy 80-metrowe. Jak sobie policzyłem, ile bym musiał oddawać bankowi, ale ile oddaję właścicielowi tego lokalu, to stwierdziłem, że na tym zarabiam. Ta spora różnica idzie na wkład własny i na bieżące wydatki.

E.S.: Nie ma wątpliwości, że najem jest dużo tańszy niż zakup mieszkania. Rentowność wynajmu dla właściciela wynosi ok. 4,5 proc., licząc, że mieszkanie jest wynajmowane przez 10,5 miesiąca.

M.M.: I było kupione za gotówkę?

E.S.: Tak. Więc jeśli porównać to do oprocentowania przeciętnego kredytu złotowego, to widać, że najmując mieszkanie, płacimy 4,5 proc., a spłacając kredyt - 7,5 proc.

M.M.: Wyobraźmy sobie, że kupujemy 50-metrowe mieszkanie za kredyt w wysokości 400 tys. zł i oprocentowany na 7,5 proc. Miesięczna rata wynosi ok. 2,8 tys. zł. Do tego dochodzi komorne ok. 300 zł. Nie liczymy opłat za media. Tymczasem za 1,8-2 tys. zł z czynszem można nająć w Warszawie dobrze urządzony lokal o podobnej powierzchni. Wybierając tę drugą opcję, zostaje nam w kieszeni ponad 1 tys. zł miesięcznie. Te pieniądze możemy wpłacać na konto oszczędnościowe. Po roku mamy równowartość 1,6 m kw. w gotówce, licząc po 8 tys. zł za metr.

Gdybyśmy zdecydowali się na zakup mieszkania za kredyt, to po roku spłaty stalibyśmy się właścicielami zaledwie 0,46 m kw. kupionego mieszkania. A to dlatego, że w pierwszych latach miesięczne raty prawie w całości idą na spłatę odsetek i tylko w małej części spłacają kapitał.

E.S.: Gdybyście pięć lat temu zadali mi pytanie o opłacalność najmu, odpowiedziałbym, że rata kredytu jest wyższa. Tyle że po pięciu latach mieszkanie jest dwa razy droższe. Trzeba więc wziąć pod uwagę, w jakich warunkach się znajdujemy. Bo jeżeli ceny mieszkań stoją albo będą spadać, to w porządku, najem się bardziej opłaca. Ale jeśli jesteśmy w hossie, to taka taktyka jest bezsensowna.

M.M.: Ale przecież powiedziałeś, że ceny nie będą rosły.

E.S.: W tej chwili tak. Ja tylko chciałem wyjaśnić, że to nie jest uniwersalna zasada.

M.M.: Ja też nie mówię, żeby najmować mieszkanie całe życie. Radzę tylko, by poczekać i zbierać na wkład własny.

M.W.: Komisja Nadzoru Finansowego przygotowała nowe zalecenie dla banków zwane rekomendacją T. Według Związku Banków Polskich może ona zmniejszyć dostępność kredytów. Ponieważ rekomendacja T zacznie obowiązywać od grudnia, to czy nie obawiacie się, że strach przed jej skutkami spowoduje, że wiele osób będzie chciało do tego czasu kupić mieszkania, a w efekcie wzrosną ich ceny?

J.F.: Nie zamierzamy nikogo straszyć. Wszyscy pamiętamy rekomendację S, która miała ograniczyć kredytowanie we frankach szwajcarskich. Tymczasem atrakcyjność kredytów w tej walucie wcale nie zmalała. Frank jeszcze długo dominował na rynku kredytów hipotecznych. A wracając do rekomendacji T. Nie sądzę, by zaostrzyła ona wymagania banków, bo większość z nich poszła dalej w zaostrzaniu kryteriów kredytowych, niż wynika to z jej zapisów.

E.S.: Wyjątkiem był Polbank, który nie podlega polskiemu nadzorowi finansowemu. Ale teraz Polbank ogłosił, że dostosuje się do rekomendacji T.

M.M.: Ci, którzy mają zdolność kredytową, nie powinni się obawiać. Proszę tylko pamiętać, że kredyty mają zmienne oprocentowanie i że przez 30 lat spłaty wiele się może zdarzyć. Proszę sprawdzić, ile wynosił WIBOR w Polsce przez ostatnie kilkanaście lat. Dla porównania można też zobaczyć podobne wskaźniki w USA czy Wielkiej Brytanii. Wnioski nie będą budujące.

E.S.: Warto zrobić kalkulację, co się stanie, jeśli oprocentowanie wzrośnie o 2,5 pkt proc., czyli do szczytu z ostatnich pięciu lat. Jeżeli możecie spłacać taki kredyt, to oznacza, że jesteście w miarę przygotowani na niekorzystne okoliczności. Oczywiście, nie na wszystkie, bo wszystkich przewidzieć się nie da. Niezłym przelicznikiem jest, gdy wartość mieszkania nie przekracza trzyletnich zarobków. Jeśli ktoś zarabia 100 tys. zł, to na mieszkania za pół miliona złotych raczej go nie stać. Chyba że ma w perspektywie jakiś awans i osiągnięcie wyższych dochodów.

J.F.: Wiele osób kupuje mieszkanie największe, jakie się da. Lepiej jest dążyć do mieszkania docelowego mniejszymi krokami.

K.K.: I dopasowywać wielkość mieszkania nie tylko do możliwości finansowych, ale i potrzeb.

Ł.M.: Decydując się na zakup mieszkania od dewelopera, radzę sprawdzić, ile udało mu się ich sprzedać. Chodzi nie tylko o bezpieczeństwo finansowe, ale także o to, byście państwo nie mieszkali przez pięć czy dziesięć lat na budowie.

E.S.: Ja jestem gorącym zwolennikiem tego, żeby sobie samemu budować dom, bo to jest najtańsze rozwiązanie.

« poprzednie  1 2