Skomentuj:
Aby ocenić zaloguj się lub zarejestrujX
Jakie są prawdziwe koszty deweloperów
20.05.2010
, aktualizacja: 20.05.2010 08:42
Ile kosztuje firmy deweloperskie wybudowanie mieszkań? Czy ci, którzy je kupują od dewelopera, rzeczywiście sporo przepłacają? A może tańszą alternatywą jest budowa własnego domu?
Ceny mieszkań spadają
Na te pytania starali się odpowiedzieć w czasie debaty na zakończonych niedawno w Warszawie Wiosennych Targach Mieszkaniowych "Nowy Dom, Nowe Mieszkanie" Muratora Expo: Wiesława Sikorska-Ożgo z wydawnictwa Sekocenbud, Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej Reas, Łukasz Madej z firmy doradczej ProDevelopment oraz Emil Szweda z firmy Open Finance. Oto skrót tej dyskusji.
Marek Wielgo: Liczę, że podyskutujemy dziś przede wszystkim o kosztach budowy mieszkań. Ale wcześniej - tradycyjnie - proszę Katarzynę Kuniewicz o omówienie sytuacji na rynku pierwotnym po pierwszych trzech miesiącach tego roku.
Katarzyna Kuniewicz: Pierwszy kwartał przyniósł w porównaniu z czwartym kwartałem ubiegłego roku spadek liczby mieszkań wprowadzonych przez deweloperów po raz pierwszy do sprzedaży. Na sześciu rynkach - w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie - było ich łącznie ok. 6,2 tys.
M.W.: A jaka była sprzedaż?
K.K.: W porównaniu z poprzednim kwartałem również odnotowaliśmy niewielki spadek, bo sprzedało się niespełna 7 tys. mieszkań. Np. w Warszawie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i kupionych była mniej więcej taka sama.
M.W.: Czy to oznacza, że skurczyła się oferta deweloperów?
K.K.: I tu państwa zaskoczę, bo wcale nie. Na koniec pierwszego kwartału w sześciu miastach w ofercie firm deweloperskich było 30,5 tys. mieszkań. Oferta wzrosła, szczególnie w Warszawie, bo na rynek wróciły mieszkania, których sprzedaż deweloperzy wcześniej wstrzymali. Wyjaśnię, że kiedy taka oferta wraca na rynek, zespół monitoringu Reas rejestruje powrót projektu do sprzedaży, ale zazwyczaj nie klasyfikuje inwestycji jako zupełnie nowej, ujmowanej w kategorii „pierwszy raz na rynku”.
M.W.: Czy zmieniły się ceny?
K.K.: Ceny mieszkań wprowadzonych na rynek spadły, np. w Warszawie średnio do poziomu 7,7 tys. zł za m kw. Równocześnie praktycznie nie zmieniła się średnia cen ofertowych. Z pewnością nie mamy więc do czynienia z trendem wzrostowym. Sytuację określiłabym mianem stabilnej. O stabilizacji świadczy również poziom wskaźnika intensywności sprzedaży. Liczbę mieszkań sprzedanych pomniejsza się o zwroty, a wynik dzieli przez liczbę mieszkań w ofercie z początku kwartału. Dla sześciu rynków ten wskaźnik jest bardzo dobry, bo wynosi 22 proc. Ktoś powie, że jest on gorszy niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Tyle że końcówka roku jest zazwyczaj okresem świetnej sprzedaży. Dodam, że 25-proc. wskaźnik intensywności sprzedaży oznacza, że statystyczne mieszkanie sprzedaje się w czasie trwania jego budowy, czyli w ciągu dwóch lat.
M.W.: A jaki jest ten wskaźnik w poszczególnych miastach?
K.K.: Najlepszy, bo wynoszący 29 proc., miał w pierwszym kwartale Wrocław. Najgorsza intensywność sprzedaży - na poziomie 18 proc. - była w Warszawie. Ale proszę zwrócić uwagę, że jest to miasto, które ma największą liczbę mieszkań w ofercie. Przypomnę też, że na przełomie 2008 i 2009 r. średni wskaźnik intensywności sprzedaży dla sześciu miast wynosił 11 proc. Gdyby wskaźnik utrzymał się na tym poziomie, to przeciętna inwestycja deweloperska sprzedawałaby się od czterech do pięciu lat.
Emil Szweda: W Warszawie mieszkania gotowe są droższe od mieszkań wprowadzanych na rynek średnio o 500 zł na m kw. Czyli te 500 zł jest premią za ryzyko dla inwestora, który decyduje się na zakup dziury w ziemi?
K.K.: Tak można powiedzieć, choć dla poszczególnych inwestycji to może wyglądać zupełnie inaczej.
M.W.: Czy rośnie liczba mieszkań gotowych niesprzedanych?
K.K.: W Warszawie mieliśmy wręcz skokowy przyrost takich lokali. Pod koniec marca było ich 4,5 tys., czyli co trzecie w ofercie firm deweloperskich.
M.W.: Dlaczego tak słabo się sprzedają?
K.K.: Bo były projektowane w okresie, kiedy deweloperom zależało na upchnięciu na działce jak największej liczby metrów powierzchni użytkowej, czyli tzw. PUM-ów do sprzedaży. Mieszkania obecnie wprowadzane na rynek są na ogół nie tylko tańsze, ale też lepiej zaprojektowane, bardziej odpowiadają potrzebom kupujących.
M.W.: Kiedy przeglądam fora internetowe, odnoszę wrażenie, że w naszym kraju powszechnie się uważa, że deweloperzy to zdziercy. Czy to sprawiedliwa opinia?
Łukasz Madej: Oczywiście, że nie. Spróbujmy przyjrzeć się strukturze kosztów w projektach deweloperskich. Wielu odejmuje od ceny mieszkania cenę zakupu gruntu oraz koszty budowy i twierdzi, że jest to zarobek dewelopera. Sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Dochodzi przecież koszt projektu oraz tzw. koszty miękkie, czyli sprzedaż, marketing, nadzór, zarządzanie, a także koszty kredytu. Przykładowy biznesplan projektów z segmentu podwyższonego standardu i popularnego (patrz tabela) pokazuje, że wysokość marży zależy głównie od tego, za ile deweloper kupił grunt. Jeśli w szczycie hossy, to marża w segmencie mieszkań popularnych wynosi 9-14 proc. Nie dziwię się niektórym spółkom giełdowym, które kupiły grunty np. na warszawskiej Białołęce po 1750 zł w przeliczeniu na metr PUM-u, że nie chcą pokazać rentowności przedsięwzięć w tym rejonie.
M.W.: Taki poziom marż na Zachodzie jest normą.
Marek Wielgo: Liczę, że podyskutujemy dziś przede wszystkim o kosztach budowy mieszkań. Ale wcześniej - tradycyjnie - proszę Katarzynę Kuniewicz o omówienie sytuacji na rynku pierwotnym po pierwszych trzech miesiącach tego roku.
Katarzyna Kuniewicz: Pierwszy kwartał przyniósł w porównaniu z czwartym kwartałem ubiegłego roku spadek liczby mieszkań wprowadzonych przez deweloperów po raz pierwszy do sprzedaży. Na sześciu rynkach - w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi i Krakowie - było ich łącznie ok. 6,2 tys.
M.W.: A jaka była sprzedaż?
K.K.: W porównaniu z poprzednim kwartałem również odnotowaliśmy niewielki spadek, bo sprzedało się niespełna 7 tys. mieszkań. Np. w Warszawie liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i kupionych była mniej więcej taka sama.
M.W.: Czy to oznacza, że skurczyła się oferta deweloperów?
K.K.: I tu państwa zaskoczę, bo wcale nie. Na koniec pierwszego kwartału w sześciu miastach w ofercie firm deweloperskich było 30,5 tys. mieszkań. Oferta wzrosła, szczególnie w Warszawie, bo na rynek wróciły mieszkania, których sprzedaż deweloperzy wcześniej wstrzymali. Wyjaśnię, że kiedy taka oferta wraca na rynek, zespół monitoringu Reas rejestruje powrót projektu do sprzedaży, ale zazwyczaj nie klasyfikuje inwestycji jako zupełnie nowej, ujmowanej w kategorii „pierwszy raz na rynku”.
M.W.: Czy zmieniły się ceny?
K.K.: Ceny mieszkań wprowadzonych na rynek spadły, np. w Warszawie średnio do poziomu 7,7 tys. zł za m kw. Równocześnie praktycznie nie zmieniła się średnia cen ofertowych. Z pewnością nie mamy więc do czynienia z trendem wzrostowym. Sytuację określiłabym mianem stabilnej. O stabilizacji świadczy również poziom wskaźnika intensywności sprzedaży. Liczbę mieszkań sprzedanych pomniejsza się o zwroty, a wynik dzieli przez liczbę mieszkań w ofercie z początku kwartału. Dla sześciu rynków ten wskaźnik jest bardzo dobry, bo wynosi 22 proc. Ktoś powie, że jest on gorszy niż w czwartym kwartale ubiegłego roku. Tyle że końcówka roku jest zazwyczaj okresem świetnej sprzedaży. Dodam, że 25-proc. wskaźnik intensywności sprzedaży oznacza, że statystyczne mieszkanie sprzedaje się w czasie trwania jego budowy, czyli w ciągu dwóch lat.
M.W.: A jaki jest ten wskaźnik w poszczególnych miastach?
K.K.: Najlepszy, bo wynoszący 29 proc., miał w pierwszym kwartale Wrocław. Najgorsza intensywność sprzedaży - na poziomie 18 proc. - była w Warszawie. Ale proszę zwrócić uwagę, że jest to miasto, które ma największą liczbę mieszkań w ofercie. Przypomnę też, że na przełomie 2008 i 2009 r. średni wskaźnik intensywności sprzedaży dla sześciu miast wynosił 11 proc. Gdyby wskaźnik utrzymał się na tym poziomie, to przeciętna inwestycja deweloperska sprzedawałaby się od czterech do pięciu lat.
Emil Szweda: W Warszawie mieszkania gotowe są droższe od mieszkań wprowadzanych na rynek średnio o 500 zł na m kw. Czyli te 500 zł jest premią za ryzyko dla inwestora, który decyduje się na zakup dziury w ziemi?
K.K.: Tak można powiedzieć, choć dla poszczególnych inwestycji to może wyglądać zupełnie inaczej.
M.W.: Czy rośnie liczba mieszkań gotowych niesprzedanych?
K.K.: W Warszawie mieliśmy wręcz skokowy przyrost takich lokali. Pod koniec marca było ich 4,5 tys., czyli co trzecie w ofercie firm deweloperskich.
M.W.: Dlaczego tak słabo się sprzedają?
K.K.: Bo były projektowane w okresie, kiedy deweloperom zależało na upchnięciu na działce jak największej liczby metrów powierzchni użytkowej, czyli tzw. PUM-ów do sprzedaży. Mieszkania obecnie wprowadzane na rynek są na ogół nie tylko tańsze, ale też lepiej zaprojektowane, bardziej odpowiadają potrzebom kupujących.
M.W.: Kiedy przeglądam fora internetowe, odnoszę wrażenie, że w naszym kraju powszechnie się uważa, że deweloperzy to zdziercy. Czy to sprawiedliwa opinia?
Łukasz Madej: Oczywiście, że nie. Spróbujmy przyjrzeć się strukturze kosztów w projektach deweloperskich. Wielu odejmuje od ceny mieszkania cenę zakupu gruntu oraz koszty budowy i twierdzi, że jest to zarobek dewelopera. Sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Dochodzi przecież koszt projektu oraz tzw. koszty miękkie, czyli sprzedaż, marketing, nadzór, zarządzanie, a także koszty kredytu. Przykładowy biznesplan projektów z segmentu podwyższonego standardu i popularnego (patrz tabela) pokazuje, że wysokość marży zależy głównie od tego, za ile deweloper kupił grunt. Jeśli w szczycie hossy, to marża w segmencie mieszkań popularnych wynosi 9-14 proc. Nie dziwię się niektórym spółkom giełdowym, które kupiły grunty np. na warszawskiej Białołęce po 1750 zł w przeliczeniu na metr PUM-u, że nie chcą pokazać rentowności przedsięwzięć w tym rejonie.
M.W.: Taki poziom marż na Zachodzie jest normą.
- Kup licencję
-
Ocena:
- słabe
- nic specjalnego
- dobre
- bardzo dobre
- znakomite
35 głosów
