Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Samodzielna sprzedaż mieszkania to znacznie lepsze rozwiązanie niż zaprzestanie spłaty kredytu hipotecznego, a w efekcie licytacja komornicza. Bankowi jest to nawet na rękę, bo szybciej odzyskuje swoje pieniądze.

Załóżmy, że pięć lat temu kupiliśmy w Warszawie (w całości na kredyt) 80-metrowe mieszkanie po 4,6 tys. zł za m kw. Dziś można za nie wziąć 8 tys. zł za metr. To, co zostanie po spłacie kredytu, wystarczy więc na kawalerkę.

- Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie jest skomplikowana. Trzeba tylko spłacić aktualny kredyt - zapewnia Marcin Krasoń z Open Finance. - Najłatwiej jest, gdy nabywca chce kupić mieszkanie za gotówkę. Wtedy po prostu przelewa na rachunek banku wierzyciela kwotę odpowiadającą poziomowi zadłużenia, a resztę należności otrzymuje sprzedający. Trzeba przy tym pamiętać, że w niektórych bankach występuje prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, która może wynieść np. 1 proc. spłacanej kwoty.

Krasoń przyznaje, że pewne komplikacje mogą pojawić się, jeśli kupujący chce zaciągnąć kredyt. Nowy bank może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starego, a ten z kolei zgodzi się na wykreślenie po otrzymaniu należnych pieniędzy. Trzeba więc w akcie notarialnym dokładnie opisać, jak transakcja zostanie zrealizowana, by interesy obu banków były zabezpieczone. Jeśli kwota zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego jest niższa niż wartość transakcji, wówczas reszta pieniędzy trafia na konto sprzedającego. - Warto jednak wiedzieć, że obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece, a także - jeśli kupujący zamierza zaciągnąć kredyt - drugiego banku - przestrzega analityk Open Finance. Oznacza to, że najpierw trzeba załatwić te formalności, a czasami może to zająć nawet dwa tygodnie.

Czasami komplikacje mogą pojawić się, jeśli... kupujący dysponuje wkładem własnym. Załóżmy, że pan X ma 100 tys. zł gotówki i kupuje od pana Z mieszkanie za 400 tys. zł. Brakujące 300 tys. zł pan X będzie chciał sfinansować kredytem hipotecznym. Ale mieszkanie pana Z jest obciążone hipoteką z saldem zadłużenia równym 350 tys. zł. Bank tego pierwszego żąda zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia, co jest normalne, a jego wydanie może trwać na przykład dwa tygodnie. Warunkiem uruchomienia kredytu jest, by kwota zadłużenia była nie wyższa niż kwota kredytu, zatem najpierw trzeba (z gotówki posiadanej przez pana X) spłacić część kredytu. W większości banków wystarczyłoby notarialne potwierdzenie przelewu brakujących 50 tys., ale są na rynku instytucje, które zażądają kolejnego zaświadczenia o saldzie zadłużenia, i mamy dwa tygodnie opóźnienia. Sprawa może się opóźnić także ze względu na daty księgowania operacji. Są banki, które wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu księgują tylko w konkretnym dniu miesiąca (zwykle w dniu płatności raty). Jeśli spóźnimy się z tą operacją o kilka dni, czeka nas prawie miesiąc opóźnienia.

- Takie sytuacje występują jednak dość rzadko, najczęściej udaje się sprawnie wszystko załatwić - uspokaja Marcin Krasoń. Przyznaje, że problem może mieć część z tych, którzy mieszkanie kupili na kredyt walutowy. Dlaczego? Po pierwsze, kursy walut każdego dnia się zmieniają. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia zawiera zazwyczaj kwotę kredytu w walucie i jej odpowiednik w złotych przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Gdy po kilku tygodniach dochodzi do uruchomienia kredytu, może się okazać, że kwota nie jest wystarczająca, by spłacić dotychczasowy kredyt.

Źródło: Finanse Wyborcza.biz