Jeśli chcesz mieć 100-proc. pewność, że zajmowane przez ciebie lokatorskie mieszkanie odziedziczą kiedyś twoi najbliżsi, musisz je wykupić. Tylko będąc właścicielem
mieszkania, możesz nim swobodnie dysponować. Jeśli zaś mieszkanie najmujesz od gminy czy zakładu pracy albo dysponujesz spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, pole manewru masz ograniczone. Nie możesz takiego mieszkania sprzedać. Dziedziczenie też nie wchodzi w grę, choć w praktyce twoje dzieci czy wnuki mogą zachować lokal po spełnieniu kilku warunków.
W spółdzielni Najszybciej i najtaniej mogą wykupić swoje mieszkania lokatorzy w spółdzielniach. Te nie mają bowiem prawa odmówić lokatorowi przekształcenia jego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jeśli spłaciłeś koszt budowy swojego mieszkania, dopłacasz jedynie nominalną kwotę kredytu umorzonego kiedyś przez państwo. W przypadku mieszkań wybudowanych w czasach PRL taka dopłata to zaledwie kilka czy kilkanaście złotych. Dochodzą jeszcze koszty związane z transakcją (notarialne i sądowe) - w sumie nieco ponad tysiąc złotych.
Z większym wydatkiem muszą się liczyć ci, którzy klucze do mieszkania dostali w latach 90. To dlatego, że drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytu, który spółdzielnia zaciągnęła na budowę mieszkań. W efekcie zadłużenie niejednokrotnie przewyższyło ich rynkową wartość. Państwo już raz częściowo je oddłużyło, ale i tak do spłaty pozostały w niektórych przypadkach niemałe kwoty. Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych
kredytów mieszkaniowych wprowadziła jednak system umorzeń. Przede wszystkim państwo pomaga lokatorom w spłacie kredytu, wykupując od banku niespłacone przez nich odsetki. Teoretycznie trzeba będzie kiedyś je spłacić. Ale w praktyce większość tych kwot ulegnie umorzeniu. Tym, którym nie zależy na szybkim uzyskaniu własności, opłaca się poczekać do 2018 r. Ustawa przewiduje bowiem całkowite umorzenie wszystkich odsetek - i skapitalizowanych, i tych, które wykupił
budżet.
Uwaga! Może się zdarzyć, że przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności nie jest możliwe, bo np. budynek stoi na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Wtedy możesz pójść drogą na skróty, jaką jest przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ważne! Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności są zbywalne, czyli mieszkanie można sprzedać, zamienić, podarować dzieciom. Ale jedynie odrębna własność daje pełne prawo własności mieszkania, a także do określonego udziału w
nieruchomości wspólnej, czyli do części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ogranicza się wyłącznie do niego.
Gdy nie wykupisz mieszkania... Formalnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest "niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji". Ale w praktyce ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza dziedziczenie mieszkań lokatorskich. Kiedy umrze jedno z małżonków, mieszkanie przechodzi na drugie, a następnie na dzieci i inne osoby bliskie, czyli np. m.in. wnuki, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa. Trzeba tylko wystąpić do spółdzielni o przyjęcie w poczet jej członków.
Uwaga! Niewykluczone, że posłowie PO wrócą do pomysłu nadania lokatorskiemu prawu do lokalu statusu ograniczonego prawa rzeczowego (ma go obecnie spółdzielcze prawo własnościowe). Mieszkanie lokatorskie można byłoby wówczas dziedziczyć lub sprzedać. Formalnie sprzedawane byłoby nie mieszkanie, ale prawo do niego.
W czynszówkach Lokatorzy w spółdzielniach są w o tyle dobrej sytuacji, że to do nich należy decyzja o wykupie mieszkania. W przypadku mieszkań należących do skarbu państwa lub samorządów (np. gmin) to one decydują o ich sprzedaży. Np. gmina może, ale nie musi sprzedać mieszkań lokatorom. Gdy sama podejmie taką decyzję, poinformuje ich na piśmie, że mają prawo pierwszeństwa wykupu lokalu. Cenę ustali rzeczoznawca majątkowy.
Dla najemców zainteresowanych wykupem mieszkania kluczowe znaczenie ma wysokość bonifikaty. Ustala ją - w zależności od tego, kto jest właścicielem czynszówki - wojewoda, rada gminy bądź sejmik. Właściciel może - ale nie musi! - udzielić bonifikaty. Może ona wynosić 1 proc. albo 99 proc. Często wysokość ulgi zależy od długości stażu lokatorskiego albo od tego, czy lokator płaci jednorazowo, czy w ratach.
W mieszkaniach zakładowych Większość zakładów pracy przy sprzedaży mieszkań stosuje ustawę "o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa (z późniejszymi zmianami)". Ale wojsko, Lasy Państwowe i PKP rządzą się własnymi przepisami.
Ogólne zasady są takie, że o sprzedaży mieszkań decyduje właściciel czynszówki, a najemcy należy się prawo pierwszeństwa. Od ceny rynkowej mieszkania określonej przez rzeczoznawcę majątkowego zakład musi odliczyć lokatorowi: - 6 proc. za każdy rok jego pracy w przedsiębiorstwie (lub jego poprzednika prawnego); - 3 proc. za każdy rok najmu. Te procenty są sumowane. Łączna obniżka nie może przekraczać 95 proc. wartości mieszkania. Maksymalną bonifikatę mają ustawowo zagwarantowaną osoby uprawnione do niej, będące emerytami, rencistami oraz wdowami (lub wdowcami) po zmarłym pracowniku.
Nie wszyscy lokatorzy budynków zakładowych mogą skorzystać z dobrodziejstw tej ustawy. Jest ona adresowana m.in. do tych pracowników przedsiębiorstw lub byłych pracowników (w tym emerytów i rencistów), którzy zajmują mieszkania na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale.
Co z bliskimi zmarłego najemcy? Oczywiście mieszkania w komunalnych czy zakładowych czynszówkach nie można odziedziczyć. Ale i w tym przypadku prawo pozwala bliskim zmarłego najemcy zachować zajmowany przez niego lokal.
Tę kwestię reguluje art. 691 kodeksu cywilnego: "W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą".
