Z podwyżką opłaty od przyszłego roku muszą się liczyć ci użytkownicy wieczyści gminnego lub państwowego gruntu, którzy od lat płacą tę samą, często symboliczną stawkę. Niewykluczone, że w tym miesiącu listonosz doręczy im stosowne zawiadomienie (jeśli gmina czy starosta chcą wprowadzić podwyżkę w 2012 r., muszą do końca grudnia wypowiedzieć dotychczasową stawkę). Podwyżka jest nieunikniona, gdyż w ostatnich latach ceny gruntów - szczególnie w największych aglomeracjach - poszybowały w górę. Gminy i starostwa (jeśli grunt jest państwowy) mają więc nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek zaktualizować opłatę, która w przypadku gruntu przeznaczonego pod mieszkaniówkę stanowi równowartość 1 proc. jego wartości. Mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami, której ujednolicony tekst znajdziesz m.in. na stronie internetowej Sejmu:
www.isap.sejm.gov.pl Uwaga! Nie zawsze uzasadniona jest jednak wysokość podwyżki. Niestety, czasem można odnieść wrażenie, że gminni urzędnicy kompletnie nie liczą się z możliwościami finansowymi swoich mieszkańców. W poprzednich latach fundowano im podwyżki rzędu kilkuset, a czasem nawet i kilku tysięcy procent.
Doradca Home Brokera z Gdańska Michał Kudła wspomina, że przed rokiem gmina podniosła opłatę za działkę o powierzchni 1,3 tys. m kw. pod zabudowę jednorodzinną na obrzeżach miasta z 900 zł do 3,7 tys. rocznie. Podobny problem mają jednak nie tylko właściciele domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne - wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego. Np. w jednej z warszawskich spółdzielni posiadacze 50-metrowego
mieszkania płacili 188 zł. Pod koniec ubiegłego roku gmina podniosła opłatę do prawie 3 tys. rocznie. A jak będzie w tym roku?
Podwyżki opłat w ryzach Przede wszystkim nie zaskoczy nas aż tak wysoka podwyżka. Poprzedni Sejm zmodyfikował bowiem przepisy w tej kwestii. Gdyby podwyżka przewyższała dwukrotność dotychczasowej stawki, nadwyżka zostałaby rozłożona na dwie równe części. Użytkownik wieczysty zapłaciłby je w następnych dwóch latach.
Przykład. Załóżmy, że w tym roku zapłaciliśmy za użytkowanie wieczyste 300 zł. Jednak listonosz wręczy nam pismo wypowiadające tę stawkę i proponujące nową - 1200 zł. Jeśli się z nią pogodzimy, to w przyszłym roku zapłacimy "tylko" 600 zł. Rok później opłata wzrośnie do 900 zł, a za dwa lata - do 1200 zł. Jak widać, dopiero w trzecim roku od aktualizacji wartości gruntu opłata wzrośnie do poziomu z niej wynikającego.
Uwaga! Zgodnie z ustawą wysokość opłaty może być aktualizowana (podnoszona) nie częściej niż raz na trzy lata.
W praktyce nowy system aktualizacji opłat może okazać się umiarkowaną ulgą. Właśnie doświadczył tego na własnej skórze właściciel domu w dzielnicy Psie Pole we
Wrocławiu. Doradca Home Brokera z tego miasta Piotr Śliwka opowiada, że gmina podniosła tu opłatę za użytkowanie wieczyste aż o 1150 proc. Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 m kw. W tym roku jej użytkownik zapłacił za nią 800 zł, ale od przyszłego roku gmina zażądała 10 tys. zł rocznie! W tym konkretnym przypadku w 2012 r. trzeba będzie zapłacić gminie 1,6 tys. zł, ale w 2013 r. będzie to już 5,8 tys. zł, a w 2014 - 10 tys. zł.
Gdzie się odwołać? Kiedy gmina lub starostwo dostarczą ci decyzję wypowiadającą wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i ustalającą nową jej wysokość, masz 30 dni na złożenie odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Uwaga! To, co potocznie nazywamy odwołaniem, w języku prawniczym nazywa się wnioskiem o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Złóż zatem wniosek (w dwóch egzemplarzach), w którym uzasadnij, dlaczego kwestionujesz podwyżkę opłaty za użytkowanie wieczyste. Oczywiście napisz też, przeciw któremu organowi występujesz. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, organem go reprezentującym jest starosta, a jeśli grunt jest gminny - wójt, burmistrz lub prezydent.
Na wszelki wypadek sporządź jeszcze jeden egzemplarz wniosku i poproś urzędniczkę w SKO o poświadczenie, że złożyłeś ten dokument określonego dnia.
Uwaga! Z pisma od gminy lub starostwa dowiesz się, jak wycenił działkę rzeczoznawca majątkowy oraz w którym miejscu możesz zapoznać się z jego operatem szacunkowym.
I jeszcze jedno - jeśli jesteś posiadaczem spółdzielczego prawa do lokalu, to w tym przypadku użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia, a nie ty. To ona może odwoływać się od podwyżki w imieniu swoich członków. Dla spółdzielni problem ten jest szczególnie dotkliwy, bo w ich użytkowaniu wieczystym są nie tylko grunty pod budynkami, ale także np. tereny zielone.
Uwaga! Ustawa przyznaje 50-proc. bonifikatę w opłacie tym gospodarstwom domowym, w których miesięczny dochód na członka nie przekracza połowy "przeciętnego
wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona".
Dodajmy, że taki wskaźnik ogłasza prezes GUS (w 2010 r. wynosił ok. 3,2 tys. zł). Oczywiście nawet jeśli przysługuje ci bonifikata od opłaty, nie musisz rezygnować z walki o jej obniżenie.
Zamów wycenę działki Przed SKO będziesz musiał podważyć wycenę gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę zatrudnionego przez gminę lub starostę. Właściciel gruntu będzie bowiem chciał wykazać, że istniały powody do aktualizacji opłaty. Raczej nie licz na to, że SKO zamówi kontrekspertyzę. Znacznie zwiększysz więc swoje szanse na wygraną (na mniejszą podwyżkę), jeśli sam zamówisz dodatkową wycenę. Tym bardziej że istnieje spore prawdopodobieństwo, że "gminny" rzeczoznawca niezbyt przyłożył się do
pracy (w przetargach na tego typu usługę zwykle wygrywają najtańsi fachowcy). Np. przeanalizował niewielką liczbę transakcji w danym rejonie albo - co gorsza - nie uwzględnił tego, że w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy nieruchomości potaniały.
Jak znaleźć dobrego rzeczoznawcę? Namiary znajdziesz m.in. na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (http://www.pfva.com.pl/? type=p_status&stype=rzeczoznawcy). Kopalnią wiedzy jest też internet. Może ktoś poleci ci sprawdzonego rzeczoznawcę?
