Przede wszystkim banki bardziej restrykcyjnie zaczęły wyliczać zdolność kredytową. Najbardziej odczują to ci, którzy chcieliby zadłużyć się w walucie obcej. Jednak także w złotych banki oferują klientom mniejsze kwoty kredytów.
Rekomendacja KNF wprowadziła trzy najważniejsze zapisy. Pierwszy, dotyczący zarówno kredytów walutowych, jak i złotowych, stanowi, że zaciągając kredyt hipoteczny na 25 lat lub dłużej, bank będzie zobligowany zawsze liczyć zdolność kredytową tak jak dla 25 lat. Ma to zapobiec powszechnej w przeszłości praktyce omijania zapisów ograniczających zdolność kredytową klientów poprzez wydłużenie
okresu kredytowania. Drugi zapis, obejmujący tylko kredyty w walutach, przewiduje, że rata kredytu walutowego (i suma wszystkich innych spłacanych rat) nie może być większa niż 42 proc. miesięcznego dochodu kredytobiorcy. Trzeci zapis wymaga od banków, by obliczając zdolność kredytową, brały pod uwagę spadek dochodów w momencie przejścia kredytobiorcy na emeryturę. Oznacza to mniejszą zdolność kredytową dla osób po 40. roku życia.
Jak spadła zdolność? Jak już wspomniałem, rekomendacja spowodowała znaczny spadek
zdolności kredytowej, przede wszystkim w wypadku kredytów w walutach obcych. Na przykład w przypadku rodziny o dochodach 8 tys. zł netto, jej przeciętna
zdolność kredytowa spadła od grudnia do stycznia br. z 562 tys. do 382 tys. zł. Taki spadek wynika z tego, że przed wejściem rekomendacji S osoby o dochodach poniżej średniego wynagrodzenia mogły uzyskać kredyt z ratą wynoszącą nawet 65 proc. dochodu. Tymczasem obecnie stosunek raty do dochodu nie może przekroczyć 42 proc. W przypadku osób o dochodach poniżej średniego wynagrodzenia spadek zdolności jest mniejszy, gdyż wcześniej maksymalny stosunek rat dochodów był niższy i wynosił 50 proc. Spadek zdolności dotknął także kredytów w złotych. A to z powodu wyliczania zdolności jak dla 25 lat w przypadku kredytów na dłuższe okresy. Obecnie prawie 70 proc. wszystkich kredytów jest udzielanych na ponad 25 lat, co oznacza, że w każdym takim przypadku zdolność może być od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych niższa.
Negocjacje lepsze niż euro Raty kredytów w euro są istotnie niższe niż tych udzielanych w złotych. Przeciętne oprocentowanie tych pierwszych wynosi bowiem 4,71 proc., a kredytów w polskiej walucie 6,24 proc. W rezultacie osoby zaciągające obecnie kredyt w euro na kwotę 300 tys. zł zapłacą o blisko 200 zł niższe raty od tych, którzy decydują się na kredyt w złotych. Obowiązujące regulacje powodują jednak, że nie jest łatwo zadłużać się w walutach obcych. Głównym problemem są wysokie wymagania w zakresie zdolności kredytowej. Część banków postanowiła całkowicie wycofać się z udzielania kredytów w euro. Z ich oferowania zrezygnowały w ostatnich tygodniach i miesiącach m.in. Crédit Agricole (d. Lukas Bank) i Kredyt Bank. Inne banki wprowadziły restrykcyjne warunki dochodowe. Na przykład w Polbanku, aby można się było starać o kredyt w euro, osoba lub rodzina muszą zarabiać co najmniej 10 tys. zł netto. Klienci mogą także całkiem zapomnieć o kredytach we franku szwajcarskim, które oferuje już tylko jeden bank, jednocześnie wymagając od potencjalnych kredytobiorców bardzo wysokich dochodów.
Istnieje jednak sposób, aby zaciągnąć kredyt w złotych, ale płacić ratę tak niską jak kredytu w euro. Tym sposobem jest zbicie ceny kupowanej
nieruchomości, co w obecnej sytuacji rynkowej nie powinno być trudne. Z wyliczeń Expandera wynika, że aby osiągnąć taki efekt, należy zbić cenę o blisko 10 proc. Dzięki temu spadnie kwota kredytu, a co za tym idzie - także rata.
Negocjacje nie są oczywiście sprawą łatwą, zwłaszcza jeśli chcemy uzyskać obniżkę aż o 10 proc. Nie jest to jednak niemożliwe. Ze styczniowego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera wynika, że w Gdyni różnica między cenami w ogłoszeniach sprzedaży a tymi, po jakich transakcja została zawarta, wynosi aż 11,7 proc. W innych miastach ta różnica była mniejsza. W Gdańsku można było wynegocjować 7 proc., w Krakowie - 6,2 proc., a w
Poznaniu - 6 proc. Jednak nawet cena niższa o 5 proc. powoduje istotną oszczędność.
Jeśli pierwotna cena wynosi 300 tys. zł i uda nam się wynegocjować cenę niższą o 5 proc. (285 tys. zł), to teoretycznie zaoszczędzimy 15 tys. zł. Faktycznie zysk będzie jednak ponaddwukrotnie większy. Zaciągając niższy kredyt, zapłacimy bowiem mniej odsetek. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat i oprocentowaniu 6,24 proc. każda obniżka ceny o 5 proc. powoduje spadek raty o jakieś 92 zł. W rezultacie w ciągu całego okresu kredytowania spłacimy aż o ponad 33,2 tys. zł mniej.
Prowizja z własnej kieszeni W grudniu weszła w życie nowa ustawa o kredycie konsumenckim, która wprowadziła wiele korzystnych zmian w procesie udzielanie kredytów hipotecznych. Wcześniej za kredyty konsumenckie, czyli takie, które objęte są szczególnymi bardziej korzystnymi dla kredytobiorcy zasadami, ustawa uznawała tylko kredyty do 80 tys. zł. Obecnie ten limit został podniesiony do ponad 255 tys. zł, co oznacza, że nowe regulacje objęły większość nowo udzielanych kredytów hipotecznych. Ważną zmianą jest także wprowadzanie specjalnego formularza kredytowego, gdzie na trzech stronach znajdują się informacje o wszystkich warunkach i parametrach zaciąganego kredytu. Taki ujednolicony formularz znacznie ułatwia porównanie ze sobą ofert różnych banków.
Jednak jest także inny efekt nowej ustawy. Część banków w związku z jej zapisami wycofała się z kredytowania prowizji w przypadku kredytów hipotecznych. Zdarza się więc, że kredytobiorcy oprócz wkładu własnego muszą posiadać także pieniądze na opłacenie prowizji. Bankami, które deklarują, że nie będą kredytowały prowizji, są BOŚ, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, Pekao Bank Hipoteczny oraz PKO BP. Przyczyną tej decyzji jest fakt, że od rozłożonych na raty kosztów kredytu nie można naliczać odsetek. W rezultacie bankom nie opłaca się kredytowanie tego typu opłat.
Banki w różny sposób interpretują jednak obowiązujące przepisy. Dla przykładu BPH, Euro Bank, Crédit Agricole czy Nordea nadal są gotowe rozkładać prowizje na raty w ramach kredytu hipotecznego. Inne szukają sposobów obejścia opisanego problemu. Dla przykładu Bank Pocztowy jest gotowy skredytować prowizję kredytu hipotecznego, ale oddzielnym kredytem gotówkowym. Na podstawie jednego wniosku kredytowego podpisywane są więc dwie umowy kredytowe. Drugim rozwiązaniem, stosowanym przez Bank Pocztowy, BGŻ czy Getin Noble Bank, jest skredytowanie prowizji dzięki połączeniu kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej. Aby było możliwe naliczanie odsetek, pieniądze na poczet prowizji są wypłacane jako środki na cel dowolny.
"Rodzina na swoim" Preferencyjny kredyt udzielany w programie "Rodzina na swoim" jest o blisko 50 tys. zł tańszy niż zwykły kredyt w złotych. Przez osiem lat rata jest bowiem niższa o jakieś 570 zł. Niestety, obecnie uzyskanie takiego kredytu z dopłatami nie jest łatwe.
Choć popularność kredytów z dopłatami gwałtownie spadła w ciągu ostatnich kilku miesięcy, to nie należy o nich całkowicie zapominać. Każda osoba, która zamierza kupić mieszkanie lub rozpocząć budowę domu jeszcze w bieżącym roku, powinna sprawdzić, czy spełnia warunki programu. Kredyt z dopłatą przez osiem lat pozwala bowiem płacić znacząco niższe raty niż w wypadku zwykłego kredytu. Na przykład zaciągając preferencyjny kredyt w wysokości 300 tys. zł na 25 lat, przez osiem lat będziemy płacili raty w wysokości ok. 1400 zł (w przypadku rodziny kupującej mieszkanie o pow. 75 m kw.). Dopiero od dziewiątego roku zaczniemy płacić ok. 1970 zł (jeśli stopy procentowe się nie zmienią).Tymczasem zaciągając tradycyjny kredyt, już od samego początku będziemy płacili 1970 zł. W sumie przez te osiem lat zaoszczędzimy ponad 50 tys. zł.
Aby jednak móc liczyć na taką oszczędność, należy spełnić warunki programu. Obecnie najtrudniej jest zmieścić się w limicie ceny. Poziomy limitów dla swojego województwa czy miasta można sprawdzić na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego. Kolejnym warunkiem jest ograniczenie powierzchni kupowanej czy budowanej nieruchomości. Mieszkanie nie może być bowiem większe niż 75 m kw., jeśli o kredyt wnioskuje małżeństwo, lub 50 m kw., jeśli singiel. Dom może mieć maksymalnie 140 m kw. Przynajmniej jeden z wnioskodawców musi mieć mniej niż 35 lat. Wyjątkiem od tej ostatniej zasady są jedynie osoby samotnie wychowujące dzieci, ich limit wieku nie dotyczy. Ostatnim ważnym kryterium jest to, że osoba wnioskująca o kredyt z dopłatą nie może być posiadaczem żadnej innej nieruchomości mieszkalnej.
