Normą jest, że mieszkania rynku wtórnego są droższe od mieszkań budowanych przez deweloperów. W wykończenie tych drugich zazwyczaj trzeba jeszcze sporo zainwestować, poza tym nowe osiedla często jeszcze przez wiele lat odstają standardem od starych, bo brakuje dróg, przystanków autobusowych, sklepów, przedszkoli czy szkół.

Według danych firmy Emmerson w Warszawie w ciągu ostatnich pięciu lat tylko przez trzy kwartały średnia cena mieszkań z rynku pierwotnego była wyższa niż tych kupowanych z drugiej ręki. Nastąpiło to na przełomie 2008 i 2009 r., kiedy deweloperzy nie przyjmowali do wiadomości, że zaczął się kryzys, i nie chcieli obniżać cen. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym szybciej zorientowali się w sytuacji i pokornie ścięli ceny. Dopiero po pewnym czasie, gdy liczba klientów zainteresowanych nowymi lokalami wyraźnie się obniżyła, deweloperzy zaczęli rywalizować na bonusy i rabaty. Przestawili się też na budowę mieszkań z segmentu popularnego - na początku kryzysu w ofercie dominowały droższe lokale o podwyższonym standardzie, deweloperom wręcz nie wypadało budować czegoś, czego nie można by nazwać apartamentem. Później w modzie było chwalić się mieszkaniami łapiącymi się na limity programu "Rodzina na swoim". Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym ześlizgnęła się - według danych firmy Reas - z ponad 9 tys. zł na początku 2008 r. do 7,9 tys. zł za m kw. na koniec 2011 r. Przy tym co kwartał średnia cena mieszkań wprowadzanych na rynek jest niższa od tych, które już są w ofercie. W efekcie - jak oblicza Emmerson - pod koniec 2011 r. średnie ceny mieszkań deweloperskich były o 1-1,5 tys. zł niższe niż ceny lokali na rynku wtórnym.

Deweloperzy konkurują z rynkiem wtórnym nie tylko cenami. Kryzys, który obniżył zdolność kredytową Polaków, sprawił, że najlepiej w oczekiwania klientów trafiają nie przestronne mieszkania zaprojektowane przez modnych i nagradzanych architektów, tylko ciasne lokale w blokach projektowanych za czasów Gierka, a nawet Gomułki.

Jak oblicza serwis Oferty.net, powierzchnia mieszkań dwupokojowych w liczących maksymalnie 10 lat budynkach wynosi średnio 52 m kw. Oferowane do sprzedaży mieszkania trzypokojowe z tego okresu mierzą średnio 75 m kw. To stanowczo za dużo jak na możliwości znacznej części obecnych klientów. Z uwagi na ceny poszukiwane są lokale zdecydowanie mniejsze.

Według danych firmy Home Broker trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto na początku 2007 r. mogła liczyć na kredyt w rodzimej walucie na 30 lat w kwocie 520 tys. zł. Obecnie jest to tylko 390 tys. zł. Dlatego też potencjalni nabywcy poszukują obecnie tzw. mieszkań kompaktowych, a więc mających jak najmniejszy metraż przy zakładanej liczbie pokoi. Zgodnie z danymi Home Broker przeciętny poszukiwany metraż to obecnie niewiele ponad 50 m kw. Najpopularniejsze mieszkania dwupokojowe powinny mieć natomiast niewiele ponad 45 m kw., aby spełniały wymagania przeciętnego kupującego.

Deweloperzy starają się spełnić oczekiwania klientów, więc budują coraz mniejsze lokale. Z obliczeń Home Brokera wynika, że w 2008 r. przeciętna powierzchnia mieszkania oddawanego do użytku przez deweloperów wynosiła ok. 68 m kw. W 2011 r. ta średnia spadła do 65,6 m kw. I wciąż maleje. Jeszcze na początku 2010 r. Dom Development zaryzykował z budową Osiedla Klasyków w Białołęce, w którym zdarzały się kawalerki mające ponad 40 m kw. i dwupokojowe mieszkania o metrażu przekraczającym 60 m kw. Dziś chętnych do budowy takich metraży już nie ma, ton nadają deweloperzy tacy jak Bouygues Immobilier Polska, który na Chomiczówce zaczął właśnie budowę bloku La Cascade, w którym powierzchnie kawalerek zaczynają się od 25 m kw., dwupokojowych - od 35 m kw., a trzypokojowych - od 48 m kw.

Takie właśnie metraże są najpopularniejsze na rynku wtórnym. Według serwisu Oferty.net. rośnie zainteresowanie klientów mieszkaniami dwu- i trzypokojowymi o małych metrażach. Pierwsze są atrakcyjną alternatywą dla osób początkowo rozważających kupno kawalerki, zaś drugie, bardziej perspektywiczne, są rozwiązaniem dla osób z dzieckiem oraz planujących powiększenie rodziny.

Dwa samodzielne pomieszczenia, nawet o niewielkich powierzchniach, dają nabywcom namiastkę wygody - mniejszy pokój staje się sypialnią, a większy pokojem dziennym - salonem i jadalnią w jednym. Jeżeli istnieje taka możliwość, to przez wyburzenie ścianki działowej pokój dzienny łączony jest z kuchnią, co czyni go bardziej przestronnym i wg panujących standardów - nowoczesnym. W mieszkaniach trzypokojowych trzecie pomieszczenie zwykle przeznaczane jest na pokój dla dziecka, ewentualnie garderobę lub gabinet do pracy.

Popularność dwu- i trzypokojowych mieszkań o małych metrażach przekłada się na ich ceny. W Warszawie tego typu lokale kosztują średnio ok. 8 tys. zł za m kw. W lepszych lokalizacjach - w Śródmieściu, na Mokotowie i na bliskiej Ochocie sięgają nawet 10 tys. za metr. W bardziej oddalonych od centrum dzielnicach oscylują w granicach 7 tys. zł. W serwisie Oferty.net można znaleźć wiele ofert tzw. kompaktowych mieszkań. Wśród nich są m.in. typowe dwupokojowe lokale o powierzchni 27 m kw. w blokach na warszawskim osiedlu Za Żelazną Bramą. Ich ceny utrzymują się w granicach 260-270 tys. zł (9,6-10 tys. zł za m kw.). Większe o 16 m kw. mieszkania trzypokojowe z widną kuchnią, położone przy Parku Skaryszewskim na Pradze-Południe, albo z ciemną kuchnią na Woli kosztują ok. 320 tys. zł (ponad 7,4 tys. zł za m kw.).

Porównaj ceny mieszkań:

Sprzedaż Mieszkań od dewelopera

Sprzedaż Mieszkań z rynku wtórnego