Bank udzielił kredytu, teraz straszy inspekcją domu

List czytelnika:

W listopadzie 2008 r. wraz z mężem podpisaliśmy z ING umowę na kredyt indeksowany kursem franka szwajcarskiego. Zapożyczyliśmy się na 450.000 zł, resztę mieliśmy ze środków własnych (cena domu to 575 000 zł). Pod koniec czerwca tego roku (czyli ponad rok po podpisaniu umowy) bank poinformował nas, że zostanie przeprowadzona inspekcja i w niedługim czasie skontaktuje się z nami rzeczoznawca majątkowy. Nie podano nam jakiegokolwiek powodu. W piśmie znalazła się jedynie informacja, że w oparciu o naszą umowę kredytową "bank jest zobowiązany przeprowadzić weryfikację stanu nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia zaangażowania kredytowego".

W umowie nie ma żadnego zapisu, który pozwalałby bankowi na inspekcję nieruchomości tak bez żadnego powodu! W umie zapisana jest informacja, że mamy obowiązek udostępnić nieruchomość do wyceny jeśli przez 90 dni zalegamy z płatnościami rat (nie zalegamy!!!), ewentualnie wówczas, gdy drastycznie zmieniły się ceny nieruchomości. Złożyłam zatem telefoniczną reklamację. Spytałam z jakiego powodu przeprowadzana jest owa inspekcja, podyktowałam jednocześnie treść punktu dotyczącego inspekcji. W odpowiedzi bank zacytował podany przeze mnie punkt umowy. Wystosowałam zatem drugą reklamację.

Zanim otrzymaliśmy odpowiedź na pierwszą reklamację - skontaktował się z nami pracownik banku, który chciał nas poinformować o terminie inspekcji. Dowiedzieliśmy się od niego, że bank nie musi nam podawać powodu inspekcji, może ją zrobić, kiedy uzna za stosowne, a my nie mamy prawa na taką inspekcję się nie zgodzić, bo skutkować to będzie rozwiązaniem umowy i koniecznością spłaty zadłużenia w terminie 7 dni. Na pytanie o konsekwencje tej inspekcji dowiedzieliśmy się, że bank najprawdopodobniej może żądać od nas dodatkowych zabezpieczeń (nie ma o tym mowy w umowie!)

Czujemy się bezsilni i osaczeni. Chcą naruszać naszą prywatność bez jakiegokolwiek uzasadnienia, nękają nas i straszą, nie czują się w obowiązku czegokolwiek wyjaśniać bądź uzasadniać. Kiedy zaciągaliśmy kredyt, dostarczyliśmy do banku wszelkie dokumenty, nigdy nie opóźniliśmy się ze spłatą rat. Bank może w każdym momencie znaleźć sposób na podniesienie raty mojego kredytu (nawet do wysokości ledwie dla mnie osiągalnej!)" - kończy pani Anetta.

Odpowiada Maciej Samcik

Cóż, rzeczywiście, w punktach umowy dotyczących inspekcji nie ma zapisu, który pozwalałby bankowi wykonywać ją bez żadnego powodu. Ale z drugiej strony obowiązuje ogólna wytyczna Komisji Nadzoru Finansowego, z której wynika, że "bank jest zobowiązany przeprowadzić weryfikację stanu nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia zaangażowania kredytowego". Czy więc bank, przeprowadzając raz na jakiś czas inspekcję nieruchomości, łamię umowę kredytową? I czy zachowuje się zgodnie z logiką?

Odpowiedź nie jest łatwa. Intuicyjnie przyznałbym rację bankowi. Jeśli działania sprawdzające nie mają na celu nękania klienta, a w umowie byłby jakiś zapis - choćby nieprecyzyjny, ale zgodny z prawem - który pozwala na takie inspekcje od czasu do czasu, wtedy bank byłby fair wobec klienta. Jeśli jednak bank nie zadbał o wpisanie do umowy możliwości dokonywania okresowej inspekcji i nie ma żadnej podstawy prawnej do takich działań (poza zwykłą ludzką logiką), to gorzej.

Bank twierdzi, że w tej sprawie jest czysty. Od jego rzecznika Piotra Utraty otrzymałem takie oto wyjaśnienia: "Zgodnie z Rekomendacją SII Komisji Nadzoru Finansowego Bank jest zobowiązany do monitorowania wartości zabezpieczenia w całym okresie trwania umowy kredytowej. Dodatkowo, konieczność monitorowania wartości zabezpieczeń podkreśla Uchwała 76/2010 Komisji Nadzoru Finansowego. Bank zapewnia sobie możliwość dokonania takiej wyceny poprzez stosowny zapis w umowie kredytowej. Taki zapis w umowie się znalazł. "Bank na podstawie zapisów umowy o Mieszkaniowy Kredyt Hipoteczny w złotych indeksowany kursem CHF może dokonać ponownej inspekcji technicznej w przypadku zagrożenia utraty wartości nieruchomości to znaczy w przypadku istotnych zmian cen rynkowych".

Zagrożenie utraty wartości nieruchomości Bank identyfikuje monitorując poziom cen rynkowych nieruchomości na poszczególnych rynkach lokalnych. Monitorowany poziom cen jest wielkością średnią dla danego rynku lokalnego (np. powiatu), co oznacza, że wyceniana nieruchomość może mieć inną wartość niż średnia. Jeżeli wycena pierwotna była wykonana w formie operatu szacunkowego to aktualizacja wartości jest prowadzona poprzez zlecenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy współpracującego z Bankiem. Wycena jest wykonana na koszt Banku. Wycena jest wykonana po ustaleniu z kredytobiorcą terminu inspekcji rzeczoznawcy. W przypadku, gdy wykonana wycena wskaże, iż aktualna wartość nieruchomości jest niższa niż początkowa Bank dokonuje korekty danych w systemach bankowych, aby odzwierciedlić właściwy poziom wartości godziwej zabezpieczenia".

Pytanie brzmi: czy ten zapis umowy należy interpretować tak, jak wskazuje klientka, czy też rozszerzająco, czyli tak, jak uważa bank? Obawiam się, że może to rozstrzygnąć tylko Arbiter Bankowy.