Jednak jest także szereg powodów do obaw. Zdaniem wszystkich analityków tempo wzrostu polskiej gospodarki musi w 2012 roku zwolnić. Rząd musi zwiększyć dochody budżetu, a to oznacza w warunkach wolniejszego wzrostu mniej pieniędzy w kieszeniach obywateli, także tych, którzy chcieliby kupić nowe mieszkanie. Wszystko wskazuje na to, że banki udzielą w tym roku mniej kredytów niż w roku ubiegłym, a przeciętny kredyt zapewne się zmniejszy. Nie wiadomo też, jaki wpływ na rynek będzie miało wejście w życie ustawy o ochronie praw nabywców.

W 2011 roku wzrosła liczba nowych mieszkań sprzedanych łącznie na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), ale jeszcze szybciej zwiększała się liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży. Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w 2011 roku w sześciu aglomeracjach na rynek wprowadzono do sprzedaży 37,5 tys. mieszkań, o ponad 21 proc. więcej niż w roku 2010. W ciągu całego roku sprzedano natomiast ok. 29,7 tys. lokali, o ponad 7 proc. więcej niż w roku 2010. Więcej mieszkań sprzedano w sześciu aglomeracjach tylko w wyjątkowo dobrym pod tym względem roku 2007, kiedy popyt był silnie stymulowany kredytami denominowanymi we frankach. Trzeba także przypomnieć, że znacząca część sprzedanych wówczas mieszkań została kupiona w celach inwestycyjnych i wróciła na rynek w 2009 roku po wycofaniu się nabywców z umów przedwstępnych. W 2011 roku popyt inwestycyjny miał znikomą skalę, a nabywcy w ogromnej większości dokonywali przemyślanych zakupów w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. To porównanie pokazuje najlepiej, że pod względem liczby transakcji sprzedaż osiągnięta w minionym roku powinna być postrzegana jako sukces branży. Jednakże, pomimo dość dobrej i regularnej sprzedaży, wielkość oferty liczona łącznie dla sześciu aglomeracji wzrosła w okresie 12 miesięcy o ponad 25 proc. i wyniosła na koniec roku ponad 48 tys. mieszkań. W ofercie nadal dominują mieszkania w trakcie realizacji, które stanowią ponad 77 proc. mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych niesprzedanych wzrosła o blisko 11 proc., a w skali 12 miesięcy - o ponad 11 proc. We wszystkich sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było prawie 10,5 tys.

Zwiększenie liczby transakcji w porównaniu z rokiem poprzednim zostało osiągnięte przede wszystkim dzięki lepszemu dostosowaniu podaży do oczekiwań nabywców oraz obniżeniu cen i wprowadzeniu działań promocyjnych. W większości miast średnie ceny nowo wprowadzonych do sprzedaży i pozostających w ofercie lokali zmalały, a spadek wyrażony w procentach dla sześciu miast łącznie wyniósł ok. 5,7 proc. Wobec inflacji bliskiej 5 proc. oznacza to znaczny spadek cen realnych. Jednocześnie trzeba zauważyć, że klimat na rynku zmieniał się w ciągu roku. O ile w pierwszej połowie niezła sprzedaż zachęcała niektórych deweloperów do niewielkich podwyżek cen i wprowadzenia droższych inwestycji, o tyle w drugiej połowie rynek stał się o wiele bardziej konkurencyjny, a obniżkom cen towarzyszyło wprowadzanie dodatkowych promocji, takich jak np. miejsce w garażu czy wykończenie kuchni w cenie mieszkania.

W konsekwencji, mimo znaczącego wzrostu liczby transakcji, wartość zawartych w ciągu roku umów wzrosła stosunkowo niewiele. Dla sześciu rynków łącznie wzrost wyniósł ok. 3,6 proc., przy czym w przypadku Warszawy i Wrocławia wzrost był bliski 3-4 proc., w Trójmieście i Krakowie na poziomie 9 proc., zaś w Poznaniu i Łodzi miał miejsce zauważalny spadek wartości rynku.

Nie ulega jednak wątpliwości, że sprzedaż przypadająca na przeciętny projekt inwestycyjny zmniejsza się z kwartału na kwartał już od dłuższego czasu. Przekłada się to na coraz większe zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych firmach deweloperskich: w jednych sprzedaż utrzymuje się na dotychczasowym poziomie, zaś w innych znacznie spada, powodując zagrożenie dla płynności finansowej. Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, można spodziewać się nie tylko dalszej rywalizacji w zakresie cen, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla nabywców.

Podsumowując, po raz kolejny rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się w sytuacji, w której uczestnicy rynku mają na jego przyszłość dużo mniejszy wpływ niż czynniki zupełnie od nich niezależne i trudno przewidywalne. Jednak dla rynku, który dobrze poradził sobie z zaskakującym kryzysem w 2009 roku, rok 2012 z pewnością nie będzie oznaczał końca świata.