Jakie błędy popełniają osoby zaciągające kredyty mieszkaniowe?

- Jeden z najczęściej spotykanych błędów wśród potencjalnych kredytobiorców to podpisanie umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości z krótkim terminem na sfinalizowanie transakcji - mówi Halina Kochalska z Open Finance. Według niej optymalnie jest zostawić sobie na starania o kredyt co najmniej osiem tygodni. - Krótki termin na zamknięcie transakcji w parze z wysokim zadatkiem może okazać się bardzo bolesnym i kosztownym doświadczeniem. Niewywiązanie się z zapisów umowy oznacza, że zadatek przepada - ostrzega Kochalska.

Inaczej stanie się, jeśli wpłacona została zaliczka, ta wróci na konto. Chyba że sprzedający zgodzi się aneksować umowę i przedłużyć czas na załatwienie kredytu. - Należy jednak pamiętać, że jeśli umowa przedwstępna z krótkim terminem została podpisana u notariusza, aneks również trzeba spisać w kancelarii notarialnej, co oczywiście przysparza dodatkowych kosztów - podkreśla analityczka Open Finance.

Brak orientacji w swoich możliwościach kredytowych

Okazuje się, że wysokie zadatki na poczet zakupu nieruchomości potrafią wpłacić osoby, które w ogóle nie mają orientacji, co do swoich możliwości kredytowych. Kochalska radzi, by jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej spotkać się z doradcą finansowym i szczerze przedstawić mu sytuację. Przy okazji możesz dowiedzieć się, jakie są warunki cenowe, jaki obecnie obowiązuje czas rozpatrywania wniosków kredytowych w bankach z najatrakcyjniejszymi ofertami, co możesz zrobić, aby poprawić swoją zdolność kredytową.

Ryzyko utraty zadatku

Zdaniem Kochalskiej błędem jest podpisywanie cywilnoprawnych umów przedwstępnych z wysokimi kwotami zadatku nierzadko na 100 tys. zł i więcej bez notariusza i na wiarę, że nieruchomość nie ma obciążonej hipoteki. - Klienci, koncentrując się na ostatecznej umowie, często nie przywiązują wagi do umowy przedwstępnej, tymczasem mogą z niej wyniknąć na tyle przykre konsekwencje, że do ostatecznej już wcale nie dojdzie - twierdzi analityczka.

Nie wiadomo, co słychać w BIK

Kolejnym błędem jest nieznajomość własnej historii kredytowej w Biurze Informacji Kredytowej. Jeśli znajdują się tam jakieś zapisy mogące uniemożliwić otrzymanie kredytu, to z pewnością tak się stanie i o kredyt nie będzie łatwo. Raport BIK pokazujący obraz naszej wiarygodności można uzyskać w placówce Biura Informacji Kredytowej, pocztą lub przez internet. Takie wcześniejsze rozeznanie sytuacji pozwoli uniknąć stresu, rozczarowań i utraty zaliczkowanych pieniędzy.

Zatajanie i bagatelizowanie zepsutej historii kredytowej

Halina Kochalska zarzuca wielu klientom, że ci w rozmowach o kredycie mieszkaniowym nie wspominają o kłopotach ze spłatą innych pożyczek w przekonaniu, że jeśli tego nie ujawnią, to nikt się o tym nie dowie. - Informacje na temat obsługi kredytów czy nawet tylko posiadanych i niewykorzystanych limitów kredytowych przechowuje Biuro Informacji Kredytowej. Przed udzieleniem kredytu do BIK zajrzy każdy bank i sprawdzi klienta. Banki zaglądają też do Biur Informacji Gospodarczej, gdzie widnieją dane o niezapłaconych rachunkach za media, telefon, telewizję czynsz czy alimenty - mówi Kochalska. I dodaje, że zdarzają się osoby, które notorycznie spłacają raty z kilkudniowym opóźnieniem, bo tak im jest wygodniej. Podejmują taką decyzję samodzielnie, zamiast porozumieć się z bankiem i aneksować umowę, ustalając inny termin. To przekłada się na niższą ocenę punktową wiarygodności kredytowej i jeśli akurat najkorzystniejszą ofertę będzie miał bank, w którym ta ocena punktowa się liczy, to niestety o kredycie nie ma mowy.

Klienci niesłusznie bagatelizują opóźnienia w spłacie kredytów, uważając, że dwie-trzy opóźnione raty nie powinny mieć żadnego znaczenia, skoro kilkadziesiąt innych rat trafiło do banku na czas. Często są również przekonani, że problemy z obsługą kredytu wymazuje ostateczna spłata całości długu. Niestety, fakty są inne. Cała historia perturbacji kredytowych widnieje w BIK przez pięć lat od zamknięcia zobowiązania i nie pomoże tu wycofanie zgody na przetwarzanie danych, bo właśnie te negatywne BIK ma obowiązek przechowywać.

Brak odpowiedniej historii zatrudnienia

Kłopotem mogą okazać się także częste zmiany formy zatrudnienia. Banki oczekują pokazania pół roku czy roku stażu na jednym typie umowy o pracę, np. na umowie o dzieło czy umowie zlecenie. Brak konsekwencji, czyli ciągłe zmiany umów, mogą zablokować drogę do kredytu na kilka miesięcy. A już blokadą na rok lub dwa może się okazać przejście na działalność gospodarczą tuż przed podjęciem starań o kredyt. Banki są bowiem bardziej wymagające wobec firm.

Niemiła niespodzianka może spotkać również osobę, której połowa wynagrodzenia wypłacana jest z umowy o pracę na etacie, a połowa z umowy o dzieło. O ile przy umowie o pracę wystarczy krótszy staż, to już ta druga zazwyczaj wymaga dłuższego okresu trwania. Może się okazać, że bank weźmie do wyliczeń zdolności kredytowej tylko wynagrodzenie osiągane na etacie.

Przysparzanie firmie nadmiernych kosztów

Prowadzący działalność, chcąc uniknąć wysokich podatków, są tak pochłonięci osiąganiem wysokich kosztów, że w efekcie mogą wykazać niskie dochody. Mimo zapewnień, że w praktyce sytuacja nie wygląda tak źle, a koszty to głównie tarczą podatkową, bank kieruje się tym, co widzi w papierach. Niskie dochody firmy równają się niskiej zdolności kredytowej.

Zmiana pracy

Zmiana pracy tuż przed wizytą w banku po kredyt sprawi, że trzeba będzie poczekać kilka miesięcy, aby wykazać się odpowiednim stażem u dotychczasowego pracodawcy. Czekać trzeba będzie nawet wtedy, gdy poprawiły się warunki finansowe w porównaniu z poprzednim zatrudnieniem.

Liczenie na nierejestrowane dochody

Halina Kochalska przyznaje, że klienci niejednokrotnie deklarują wyższe dochody niż te wykazywane w umowach. Pracodawcy część wynagrodzenia wypłacają bowiem oficjalnie, a część "pod stołem". Mimo że zainteresowani kredytem są przekonani, że to nie ma znaczenia, to praktyka wygląda inaczej. Bank nie weźmie pod uwagę nierejestrowanej części wynagrodzenia przy obliczeniu zdolności kredytowej.

Spłacanie zobowiązań z konta

Rata kredytu siostry czy mamy regularnie odprowadzana z ROR-u chętnego na kredyt mieszkaniowy z pewnością zostanie zauważona. Część banków włączy taką ratę do wydatków potencjalnego klienta i obniży jego zdolność kredytową.

Tak samo może się stać, jeśli w przelewach z konta kilkukrotnie pojawi się przelew z tytułem "zwrot pożyczki", którą oddajemy np. znajomemu czy komuś z rodziny.

Zgoda na ofertę banków wskazanych przez dewelopera

Pułapką może być podpisanie umowy przedwstępnej z deweloperem ze wskazaniem banków, w których klient zobowiązuje się do zaciągnięcia kredytu. - Nie zawsze akurat te banki będą w stanie zaproponować najlepsze warunki, szczególnie gdy sytuacja finansowa zainteresowanego nie jest prosta - ostrzega Kochalska. - Szybko może się okazać, że na placu boju pozostanie jeden bank i to z nieciekawą ofertą, bo będzie miał świadomość, że konkurencyjne banki z umowy nie obsłużą tego klienta wcale, a termin z umowy przedwstępnej wkrótce dobiegnie końca.

Wiara, że młody z wysokimi zarobkami może więcej

Młody, piękny i bogaty nie w każdym banku budzi zaufanie, a jeśli na dodatek nie ma żadnej historii kredytowej, można się spodziewać, że bank do obliczania zdolności kredytowej podejdzie bardzo ostrożnie. Nie uwzględni całości uzyskiwanych przez potencjalnego klienta wpływów. Wstępne optymistyczne wyliczenia zdolności kredytowej mogą nie pokryć się z ostateczną decyzją banku.

Budowa bardzo taniego domu

Klienci kupują działkę i planują budowę domu, niejednokrotnie zakładając dużo niższe koszty budowy domu, niż przewidują to standardy bankowe. Chcąc zbudować dom o powierzchni 150 m kw., zakładają koszt w wysokości 200 tys. zł. Tymczasem banki przyjmują, że budowa metra kw. domu to minimum 2 tys. zł, i przedstawiają konieczność posiadania w takim przypadku co najmniej 300 tys. zł. Na nic zdadzą się tłumaczenia, że firma znajomego zbuduje dom za półdarmo.

Jeden kredyt, jeden wniosek

Choć już jeden kredyt mieszkaniowy wydaje się wystarczającym obciążeniem, starać się trzeba o kilka. Wniosek do jednego banku w przypadku kredytu mieszkaniowego to zdecydowanie za mało. Nie ma pewności, czy bank, na którym klientowi właśnie zależy, w ogóle będzie chciał udzielić kredytu. Czy czasem w trakcie załatwiania formalności nie zmienią się drastycznie warunki cenowe i do niedawna atrakcyjna oferta stanie się droga i nie do przyjęcia. Na przeszkodzie mogą stanąć też przedłużające się procedury, gdy jedna instytucja jest gotowa udzielić kredytu po dwóch tygodniach, w innej po ośmiu tygodniach wciąż jeszcze będą niejasności. Dlatego dobrze na wszelki wypadek złożyć wnioski do trzech banków. Jeśli sytuacja finansowa klienta jest bardziej skomplikowana m.in. ze względu na nieregularne dochody, kilka źródeł zarobków czy duże uzależnienie od premii, dobrze jest zwrócić się nawet do pięciu instytucji.

Tym bardziej że jeśli chodzi o kredyt mieszkaniowy, nawet dziesięć zapytań złożonych do banków nie ma żadnego znaczenia dla wiarygodności kredytowej klienta. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku licznych zapytań o kredyty konsumpcyjne. Wówczas aktywność klienta może się na nim zemścić.

Koloryzowanie rzeczywistości

Przedstawianie się w najlepszym świetle i prezentowanie możliwie najwyższych zarobków wraz z uzyskiwaną raz na kilka miesięcy premią, "zapominanie" o opóźnieniach w spłacie, pomijanie informacji o nieregulowanych alimentach - to wszystko grzechy, które zostaną wytropione. Podobnie jak zapominanie o licznych aktywnych limitach kredytowych czy posiadanym samochodzie, w sytuacji gdy przed chwilą z rachunku poszedł przelew na ubezpieczenie auta, a karta kredytowa pokazuje regularne kilkusetzłotowe wydatki na stacjach paliwowych. Również "zapominanie" o liczbie dzieci, gdy w PIT widnieje ulga na trójkę, a na kartach są transakcje w sklepach z zabawkami czy odzieżą dla maluchów, zostanie odnotowane. Gdy kłamstwa wyjdą na jaw, w najlepszym przypadku klienta czeka odmowa. W grę wchodzi też nota, że podjął próbę wyłudzenia kredytu, wówczas drzwi danego banku zostaną zamknięte przed nim na długo. Jednocześnie nie można wykluczyć, że mówiąc prawdę, również udałoby się pożyczyć pieniądze. Bank ewentualnie obniżyłby kwotę.

- Jeśli ostatecznie, kłamiąc, klientowi uda zdobyć kredyt, może się okazać, że największą karą będzie dla niego problem ze spłatą, bo rata będzie zbyt wysoka w stosunku do jego możliwości - ostrzega Halina Kochalska z Open Finance.