AXI IMMO: Rynek magazynowy w Polsce ma dobre perspektywy na 2019 r.

ISBNews
19.02.2019 13:37
A A A


Warszawa, 19.02.2019 (ISBnews) - Rynek magazynowy w Polsce ma podstawy do dobrego tempa rozwoju w 2019 r., choć czeka go wiele wyzwań, z wydłużającymi się terminami realizacji inwestycji, rosnącymi kosztami pracy i deficytem kadr na czele, oceniają eksperci firmy AXI IMMO w raporcie "Rynek magazynowy w 2018 r. w Polsce".

"Rynek magazynowy w Polsce ma silne podstawy do utrzymania stabilnej pozycji i dobrego tempa rozwoju w 2019 roku ze względu na globalny wzrost sprzedaży w kanale e-commerce i zmiany, jakie wymusza ta branża na operatorach logistycznych, sieciach handlowych i dystrybutorach. Ponadto, pomimo nieco słabszych prognoz dla gospodarek Niemiec i innych krajów Europy Zachodniej zainteresowanie inwestycjami w Polsce nie słabnie a oferta sektora magazynowego w Polsce jest nadal konkurencyjna względem Europy Zachodniej i krajów sąsiednich w regionie" - czytamy w raporcie.

Według ekspertów AXI IMMO, rynek magazynowy staje się coraz bardziej dojrzały, ale też bardziej różnorodny, W tym roku będziemy obserwować dalszy dynamiczny rozwój projektów miejskich zarówno SBU (small business unit), jak też nieco większych związanych z logistyką "ostatniej mili" oraz wzrost wolumenu transakcji BTS i BTO, ze względu na coraz większą indywidualizację potrzeb najemców.

Pod względem lokalizacji 2019 r. będzie należał do nowych rynków, zarówno na zachodzie, jak też na wschodzie kraju. Szanse na nowoczesne centra dystrybucyjne mają takie miasta jak: Gorzów Wielkopolski, Świebodzin czy Legnica, ale też Olsztyn, Elbląg. Główne rynki nie pozostaną w tyle, zwłaszcza Polska Centralna, Górny Śląsk, Warszawa oraz Wrocław, czytamy także.

Z raportu wynika też, że trend wzrostu stawek czynszów zostanie utrzymany. W tym roku trudniej też będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż 5 lat. Ponadto nowa struktura właścicielska na rynku i polityka funduszy nie sprzyja obniżkom stawek na rynku.

Z kolei wyzwania jakie stoją przed sektorem to wydłużające się terminy realizacji inwestycji, ze względu na ograniczaną dostępność firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy i deficyt kadr w całej branży logistyczno-produkcyjnej oraz dodatkowe obciążenia dla najemców i pośrednio całej branży związane z wzrostem cen energii elektrycznej w Polsce.

W podsumowaniu ubiegłego roku AXI IMMO wskazuje, że deweloperzy dostarczyli na rynek 2,2 mln m2, co było wynikiem o 8% niższym niż w 2017 r. Nowa podaż pozostała na stabilnym poziomie biorąc pod uwagę, że liczba dużych transakcji powyżej 50 tys. m2 była mniejsza niż w roku poprzednim.

Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk zdominowały wyniki po stronie podaży. Udział tych trzech regionów w nowej podaży wyniósł blisko 60%. Najwięcej powierzchni, bo 720 tys. m2 oddanych zostało do użytku w Polsce Centralnej, następnie w regionie Górnego Śląska (282 tys. m2) i Warszawy (253 tys. m2). Na rynkach rozwijających się deweloperzy dostarczyli 415 tys. m2, co odpowiada blisko 20% całości nowej podaży, wylicza AXI IMMO.

Na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln m2, z czego 29% stanowiły inwestycje spekulacyjne. Dobre podstawy rynkowe i stabilny popyt powodują, że deweloperzy zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach nie boją się projektów z komponentem spekulacyjnym, oceniają eksperci. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (465 tys. m2), na Górnym Śląsku (406 tys. m2) oraz we Wrocławiu (260 tys. m2).

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (55%), następnie deweloperzy Hillwood (17%), Goodman i 7R (5-6%), wymieniono także.

Jeśli chodzi o popyt, w ubiegłym roku wynajętych zostało 4,01 mln m2 powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co było rezultatem zbliżonym do tego z 2017 r. W całości popytu nowe umowy najmu i ekspansje stanowiły 72%. W ubiegłym roku liczba dużych transakcji powyżej 100 tys. m2 była skromna, dotyczyła projektów Leroy Merlin w Strykowie i Zalando pod Olsztynkiem. Niezależnie wysoki rezultat popytu jest efektem dużego zapotrzebowania na powierzchnie powyżej 20 tys. m2 ze strony operatorów logistycznych, sieci handlowych i dystrybutorów z różnych branż. Średnia wielkość wynajmowanego modułu wyniosła 6 150 m2.

W strukturze popytu możemy wyróżnić cztery branże odpowiedzialne trzy czwarte transakcji najmu, są to operatorzy logistyczni (35%), sieci handlowe (15%), dystrybutorzy (13%) oraz e-commerce (12%).

Według AXI IMMO, pomimo dużej liczby nowych inwestycji dostępność powierzchni od zaraz w ciągu całego roku była ograniczona, ze względu na dużą liczbę umów pre-let i BTS oraz ekspansje firm w już zajmowanych obiektach. Na koniec grudnia 2018 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,5%, podobnie jak na koniec 2017. Najwyższa dostępność miała miejsce w Poznaniu (9,1%) i w obrębie miasta Warszawy (7,1%). Ograniczone możliwości wynajmu powierzchni od zaraz występują na nowych rynkach, tj. w Bydgoszczy, Szczecinie i Opolu.

W ciągu całego ubiegłego roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów w niemal wszystkich lokalizacjach. Efekt wyższych kosztów związanych z budową inwestycji i zakupem działki ma swoje odzwierciedlenie zwłaszcza w stawkach czynszów w nowo budowanych parkach. W zależności od lokalizacji odnotowano średni wzrost o 0,2-0,3 euro na m2. Najbardziej atrakcyjne oferty nadal możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy i Poznania (2,1-2,5 euro/m2). W nowych lokalizacjach, takich jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. 2,6-2,9 euro/m2. Średnie stawki bazowe w lokalizacjach logistycznych wynosiły od 3,3 do 3,5 euro/m2, w przypadku inwestycji miejskich było odpowiednio wyższe o 0,5 -1 euro/m2, podano także.

(ISBnews)