Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Ludzi będzie na Ziemi coraz więcej. Trzeba nas będzie jakoś wyżywić i jedzenia raczej nie starczy dla wszystkich. Będziemy musieli gdzieś mieszkać, a o mieszkania będzie coraz trudniej. Miasta będą coraz bardziej tłoczne, bo będą do nich migrować coraz większe strumienie ludzi.

Megamiasta muszą dziś decydować, jak się kształtować, by były w przyszłości znośne do życia: by był w nich dostęp do wody, kanalizacji, mieszkań, transportu, infrastruktury. W planowaniu jednego z największych miast świata, Meksyku, bierze udział Jose Shabot Cherem, zwycięzca meksykańskiej edycji konkursu EY Przedsiębiorca Roku. 

Edyta Bryła: W zeszłym roku konkurs EY Przedsiębiorca Roku wygrał deweloper, który budował tanie mieszkania. W tym roku też rywalizuje tu co najmniej dwóch biznesmenów z podobną wizją. Przewidujecie kryzys mieszkaniowy?

Jose Shabot Cherem: Świat idzie w takim kierunku, że w miastach będzie mieszkać nie 45, a ponad 60 proc. populacji. Będziemy mieć nie 33, a 45 megamiast, czyli takich, w których mieszka ponad 10 mln ludzi. To ogromne wyzwanie, by zapewnić im mieszkanie.

Pochodzę z Mexico City. To 24-milionowe miasto, rocznie zawieranych jest tu 52 tys. małżeństw, rozwodzi się ponad 10 tys. par. Czyli co najmniej 63 tys. ludzi rocznie potrzebuje mieszkania. A gdy zakładałem firmę 10 lat temu, w Meksyku budowało się mniej niż 2 tys. mieszkań rocznie. Czyli potrzeby były wielokrotnie większe. 

Miasto co prawda budowało mieszkania, ale na przedmieściach. Są oddalone o godziny drogi od miast i miejsc pracy. Mieszkańcy spędzają godziny dziennie tylko na przemieszczaniu się. Nie zostaje im zbyt wiele czasu dla rodziny. Gorszy jest też dostęp do edukacji.

W dzisiejszym świecie przenoszenie ludzi poza miasta nie działa. Coraz więcej miast zdaje sobie sprawę z tego, że to zły kierunek. Ludzie potrzebują mieszkań z dostępem do transportu i blisko miejsc pracy. 

Więc jaki ma pan cel? Przeprowadzić ludzi do centrów miast?

To możliwe tylko w mniej zaludnionych miastach. W wielu innych, 10-milionowych, nie ma czego dogęszczać, działek i tak zostało niewiele. Ale mieszkańcy muszą mieć dobry dostęp do infrastruktury i środków transportu. Nasze podejście jest takie, żeby budować blisko stacji metra lub innych środków transportu. Nie zawsze będzie to blisko centrum, ale będzie się można tam dostać w miarę szybko.

To pomaga środowisku. Ślad węglowy mieszkańców z dostępem do transportu jest o połowę niższy, jeśli nie muszą jeździć własnym autem. Poza tym budowanie daleko poza miastami jest obciążeniem dla budżetów miast, jeśli infrastrukturę trzeba rozbudowywać coraz dalej i dalej.

A młodzi chcą mieszkać w miastach, uczyć się i pracować. Mieszkań jeszcze długo będzie potrzeba więcej i więcej.

Co dokładnie robicie?

Kupujemy działki niedaleko stacji metra, potem pracujemy z lokalnymi społecznościami i samorządami, żeby znaleźć najlepsze rozwiązania mieszkaniowe dla tej konkretnej okolicy. W Meksyku budujemy teraz jednocześnie w 60 miejscach, wszystko blisko metra. Mieszkania będą kosztować po około 35 tys. dol.

Nadal daleko nam do spełnienia wszystkich potrzeb. Budujemy 2 tys. mieszkań, to 20 proc. wszystkich tego typu inwestycji w Mexico City. Moglibyśmy jeszcze urosnąć dwukrotnie, ale nie uda nam się szybko zwiększyć skali. A potrzeby są pilne. 

Żeby przyspieszyć budowy, stworzyliśmy więc firmę finansującą inwestycje innych deweloperów i otworzyliśmy uniwersytet, na którym będziemy uczyć deweloperki według naszej wizji. W ten sposób pomożemy robić innym to, co robimy my, i rozwiążemy problem bardziej efektywnie. Jak chcesz mieć większy wpływ na rzeczywistość, to musisz włączyć w to innych. 

To nie podkopuje waszych zysków, jeśli finansujecie konkurencję?

Nie, bo rynek do zapełnienia jest ogromny. Mamy ogromną populację młodych ludzi i ona jeszcze będzie rosła. Demografia wspiera naszą branżę.

Jak jest w innych megamiastach?

W innych częściach świata, w Madrycie, Londynie czy Hong Kongu, mamy identyczne problemy, tylko w różnym natężeniu. My mamy duży problem z zapewnieniem dostępu do wody, Nowe Delhi zwłaszcza z mieszkaniami. Inne miasta muszą poradzić sobie z kiepskim transportem czy kanalizacją. 

Ale nigdy się nie pracuje tylko nad jednym z tych wyzwań. Miasta to naczynia połączone, ekosystemy, a nie same budynki. Nie da się rozwiązywać jednego problemu w oderwaniu od pozostałych.

Samorządy są świadome wyzwania związanego z migracją do miast? Robią coś z tym?

Wiele z nich zdaje sobie sprawę z problemów z mieszkaniami, transportem, wodą, infrastrukturą. Wiedzą, że ludzi w miastach będzie więcej, że będą szukać tu miejsca dla siebie. Ale nieraz spotykam się z krótkowzrocznym podejściem. Urzędnicy martwią się tylko o to, co będzie do następnych wyborów, tylko w ciągu następnych kilku lat. A miasta potrzebują długofalowego planowania, dalszej perspektywy. Na tym polu zgrzyta między mną a urzędnikami. Potrzebują edukacji na temat rozwiązań dla miast, które muszą być dobrze przemyślane.

To zdążymy przygotować miasta?

Jestem optymistą. Ale nie można wszystkiego zostawiać w rękach samorządów. Przedsiębiorcy też muszą odegrać swoją rolę. Też mogą ukierunkowywać swoje biznesy tak, by służyły miastom jako integralnym organizmom, ekosystemom.

Jaką rolę ma tu prywatny biznes?

Powinniśmy myśleć w kategoriach misji do spełnienia. I nie mam tu na myśli filantropii, tylko takie ukierunkowanie biznesu, żeby służył innym, rozwiązywał problemy społeczne. Każda ze stron musi czuć się wygrana. Nie wierzę w grę, w której wygrywa tylko samorząd, tylko biznes albo tylko konsument.

Kocham naszą stolicę, mieszka tam troje moich dzieci. Chcę, żeby zostały w Meksyku na całe życie. Mamy niezwykłą kulturę i gastronomię, wiele szans na rozwój. Ale to miasto nie daje takich samych możliwości wszystkim mieszkańcom. Ci, którzy zostali zepchnięci daleko za granicę miasta, nie będą mieli w życiu takich szans, jakie ja mogłem dać swoim dzieciom. 

To się dzieje w wielu miastach na świecie. Nierówności rażą. Biznes musi mieć wkład w ich wyrównywanie. Żeby zmiany mogły zachodzić, miasta muszą ustalić priorytety, wskazać swoje największe wyzwania. I wymyślić, jak najlepiej je pokonywać z wykorzystaniem prywatnego kapitału. Dzięki niemu miasta będą rozwijały się szybciej i stworzą dobre miejskie środowisko.

Które miasta będą najlepiej przygotowane na większą liczbę mieszkańców?

Trudne pytanie. Myślę, że kraje nordyckie zrobiły wiele w tej dziedzinie. Tak, ich populacja nie jest zbyt duża, ale są najlepsze w planowaniu i projektowaniu inteligentnych miast. Mają dobre podejście do mobilności i infrastruktury. Z kolei o infrastrukturze wodnej sporo nauczyliśmy się od miasta Portland w USA. Też nie jest byt duże, ale ma rozwiązania, których mogą się uczyć megamiasta.

Nowy Jork ma dobrą politykę, według której 20 proc. mieszkań w ramach inwestycji musi być tania. Bogota rozwiązała swoje problemy z transportem miejskim. Dobre rozwiązania przebłyskują w wielu miastach.

Partnerami 16. edycji konkursu Przedsiębiorca Roku 2018/2019 byli:
PKO Bank Polski, Polski Fundusz Rozwoju, Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, „Gazeta Wyborcza”, Harvard Business Review Polska, „Puls Biznesu”, TVN 24 BiS

Artykuł otwarty w ramach bezpłatnego limitu

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Nieograniczony dostęp do serwisów informacyjnych, biznesowych,
lokalnych i wszystkich magazynów Wyborczej.