Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Rozmawiał Michał Tokarczyk

Michał Tokarczyk: Mówi się, że obecna sytuacja na rynku powinna zniechęcać do inwestowania w nieruchomości. Inflacja na poziomie nienotowanym od lat, rosnące stopy procentowe, a więc i malejąca zdolność kredytowa. Do tego rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych i kosztów pracy.

Grzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w Dom DevelopmentGrzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w Dom Development 

Grzegorz Smoliński, dyrektor działu sprzedaży w Dom Development: Paradoksalnie, to jest dobry moment, co więcej wymienił pan argumenty za tym, aby inwestować. Nieruchomości od lat gwarantują długoterminowy wzrost kapitału, a ponadto ich wartość rośnie w szybszym tempie niż inflacja. Dlatego też nie można ich traktować jako towaru o charakterze spekulacyjnym w stylu: "Teraz kupuję, za pół roku sprzedaję". Co więcej, mieszkania raczej nie będą tańsze ze względu na presję kosztową, wynikającą m.in. z rosnących kosztów pracy i materiałów budowlanych.

Poza tym, jakie mamy alternatywy? Popatrzmy: lokaty bankowe są niskooprocentowane, a przez inflację - nawet realnie mocno ujemne, a więc trudno na nich zarabiać. Można też spróbować szczęścia na giełdzie, ale do tego trzeba być specjalistą, aby wiedzieć, w co zainwestować pieniądze. Z kolei w przypadku nieruchomości nie trzeba być ekspertem od ekonomii, by budować atrakcyjny portfel inwestycyjny.

Każde mieszkanie nadaje się do inwestowania?

Nie każde i nie za każdą cenę. Kupując mieszkanie pod inwestycję, musimy wziąć pod uwagę podobne czynniki jak podczas wyboru lokalu dla siebie. Po pierwsze, lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja (śmiech). Po drugie, przyzwoity standard, czyli części wspólne na osiedlu, np. place zabaw, zieleń, tereny do rekreacji oraz rozwiązania ekologiczne, w tym panele fotowoltaiczne czy ładowarki do samochodów elektrycznych. O ile dekadę temu klienci utożsamiali standard z wyglądem elewacji i wnętrzami, to dzisiaj szukamy miejsca do integracji sąsiedzkiej, gdzie można porozmawiać i nawiązać nowe znajomości. Ta zmiana przyszła do nas z zachodniej Europy. Coraz ważniejszy jest dla nas slowlife, wysoka jakość spokojnego życia.

Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód - warszawska inwestycja Dom DevelopmentDzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód - warszawska inwestycja Dom Development 

Czy wojna w Ukrainie wpłynęła na zachowania waszych klientów?

Jakkolwiek to zabrzmi, wojna póki co okazała się czynnikiem krótkoterminowym. Popyt na mieszkania zmalał przez pierwsze trzy tygodnie rosyjskiej agresji na naszego wschodniego sąsiada, ale już od połowy marca wojna ma coraz mniejszy wpływ na decyzje zakupowe.

Podobnie było w czasie pandemii. W pierwszych tygodniach dominowała niepewność, wiele osób odłożyło decyzję o zakupie mieszkania. Tyle że w maju NBP obniżył stopy procentowe, a klienci zaczęli wracać.

Dzisiaj możemy marzyć o stopach procentowych z czasów koronawirusa.

Dzisiejsze stopy procentowe na poziomie 4,5 proc. są faktycznie dużo wyższe od niemal zerowych w trakcie pandemii. Ale gdy porównamy je z okresem między 2015 rokiem a początkiem 2020 roku i obowiązującym wówczas poziomem 1,5 proc. to ta różnica nie jest już aż tak duża. Niemniej wyższa inflacja nie zniknie ani jutro, za tydzień czy do końca roku. Moim zdaniem musimy nauczyć się z nią żyć. Takie podejście pewnie zweryfikuje nasze postawy. W przypadku młodych oznacza to, że ich pierwsze mieszkanie prawdopodobnie znajdzie się dalej od centrum. Nie znaczy to, że będzie ono w gorszym standardzie.  W naszej ofercie mamy cieszące się dużym zainteresowaniem, ciekawe osiedla z segmentu popularnego, doskonale skomunikowane z centrum miasta, np. Wilno na warszawskim Targówku lub Komedy we Wrocławiu.

Osiedle Komedy - inwestycja Dom Development we WrocławiuOsiedle Komedy - inwestycja Dom Development we Wrocławiu 

Tyle że ludzi młodych możecie stracić na rzecz wynajmu.

Niekoniecznie. W większości dużych miast oferty najmu znikają w mgnieniu oka. A to sprawia, że czynsze też poszły w górę. Poza tym młody wiek nie oznacza braku perspektyw na zakup mieszkania. W Warszawie średnie wynagrodzenie wynosi ok. 5,5 tys. zł netto. Według naszych analiz za takie pieniądze można mieć zdolność kredytową na poziomie 350 tys. zł. Wraz z kilkunastoprocentowym wkładem własnym pozwala to na zakup dwóch pokoi z aneksem.

Dzisiaj o tym zapominamy, ale w Polsce mieliśmy już okresy, kiedy stopy procentowe były wyższe od obecnych. Lata 2007-2008 cechowały się wyraźnym wzrostem na rynku nieruchomości, a stopa bazowa wynosiła wówczas ok. 6 proc. Siła nabywcza pieniądza była mniejsza niż dzisiaj. Dlatego potrzebujemy trochę czasu, aby klienci zrozumieli, że rynek nieruchomości jest stabilny, a obecna sytuacja nie jest czymś wyjątkowym.

A czy klient może liczyć na wasze wsparcie przy staraniu się o kredyt na zakup mieszkania?

W skład naszej grupy wchodzi spółka Dom Development Kredyty, która świadczy usługi pośrednictwa kredytowego. Pomagamy więc nie tylko w znalezieniu mieszkania dopasowanego do potrzeb klienta, ale także uzyskaniu kredytu i to na preferencyjnych warunkach. Bierzemy również na siebie załatwienie niezbędnych formalności i ułatwiamy przejście przez bankowe procedury. Co istotne, w dobie rosnących stóp procentowych współpracujemy z bankami, które oferują kredyty ze stałym oprocentowaniem na pięć, a nawet dziesięć lat.
Z punktu widzenia młodych ludzi jest to zabezpieczenie na cały okres kredytowania.

Jak to?

Jeśli ktoś w wieku 26-30 lat kupuje swoje pierwsze mieszkanie, np. kawalerkę, to z naszych doświadczeń wynika, że zazwyczaj po kilku latach szuka czegoś większego, gdyż zmieniła się jego sytuacja życiowa, planuje rodzinę, a jednocześnie zwiększyły się jego dochody. Mamy takich klientów, którzy wracają do nas kilkukrotnie, by np. zaspokoić swoje zmieniające się potrzeby mieszkaniowe, np. znaleźć lokum bliżej centrum.

Apartamenty Ludwiki - warszawska inwestycja Dom DevelopmentApartamenty Ludwiki - warszawska inwestycja Dom Development 

Należy pamiętać, że kupując mieszkanie w Dom Development mamy gwarancję stałej ceny. Przykładowo, kupujemy lokal za 450 tys. zł i nie musimy się martwić o rosnące koszty jego budowy, w tym zmieniające się ceny materiałów budowlanych i robocizny. To ryzyko bierze na siebie deweloper.

Wspominał pan, że zamożniejsi klienci szukają mieszkania w centrum. Kiedyś symbolem statusu była wyprowadzka z miasta.

To efekt upowszechnienia koncepcji miast 15-minutowych, czyli takich, które zapewniają łatwy i szybki dostęp do pełnej infrastruktury, m.in. sklepów, punktów usługowych, kultury i rozrywki, czy placówek edukacyjnych, bez konieczności korzystania z samochodu. Wiele osób jest gotowych dopłacić do ceny mieszkania, aby mieć komfort korzystania z udogodnień, jakie niesie ze sobą lokalizacja mieszkania w centrum.

Po stronie popytu mamy jeszcze jeden czynnik: hurtowe zakupy mieszkań przez fundusze oferujące mieszkania na wynajem. Czy to zjawisko będzie przybierać na sile? I czy będzie dla was konkurencją?

Myślę, że oba rynki mogą z powodzeniem funkcjonować obok siebie. Część klientów decyduje się na wynajem, bo nie przywiązują się oni do jednego miejsca, mogą pracować zdalnie. W tym wypadku jednak opłaty za wynajem trafiają na konto właściciela lokalu. Tymczasem nabycie własnego mieszkania daje klientom poczucie stabilności i nawet w przypadku kredytowania zakupu pozwala wejść w posiadanie nieruchomości wartej co najmniej pół miliona złotych, która z czasem staje się wolna od obciążeń kredytowych.

Osiedle Urbino - warszawska inwestycja Dom DevelopmentOsiedle Urbino - warszawska inwestycja Dom Development 

Podobnie wyglądała kwestia car-sharingu. Jeszcze cztery lata temu wydawało się, że nie ma odwrotu: większość z nas będzie korzystać z samochodów na minuty, potem doszły elektryczne rowery i hulajnogi. W praktyce jednak wciąż dominują prywatne samochody, kupujemy też własne jednoślady. I pewnie podobnie będzie z mieszkaniami.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.