Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu
Oczywiście nie zamierzamy nikogo przekonywać do kupienia mieszkania. Tym, którzy są na to zdecydowani, a tylko czekają na odpowiedni moment, spróbujemy podpowiedzieć, czy odwlekanie decyzji ma jeszcze sens. Ponieważ nie korzystamy ze szklanej kuli, nie wybiegamy daleko w przyszłość. Np. nie uwzględniamy prognoz demograficznych, które niemal dla wszystkich miast w Polsce są bardzo pesymistyczne.

Zakładamy, że dla chcących kupić mieszkanie kluczowe są trzy kwestie: wielkość i jakość oferty, cena oraz dostępność kredytu.



Do wyboru, do koloru

Obecna sytuacja diametralnie różni się od tej z czasów pierwszego boomu mieszkaniowego w drugiej połowie poprzedniej dekady. Wtedy deweloperzy nie byli w stanie szybko zareagować na rosnący popyt, napędzany radykalną poprawą dostępności kredytów mieszkaniowych. Młodzież pewnie tego nie pamięta, ale przed biurami firm deweloperskich ustawiały się kolejki po "dziurę w ziemi". Byli tacy, którzy zarabiali krocie na odsprzedaży mieszkań w budowie - im była bardziej zaawansowana, tym odstępne było wyższe.

Na szczęście to już historia. Wybuch kryzysu finansowego pod koniec 2008 r., który zmusił banki do przykręcania śruby kredytowej, zastał wiele firm z rozgrzebanymi inwestycjami. W efekcie na rynku pojawiła się spora nadwyżka mieszkań. Jako ciekawostkę przypominamy, że - jak podaje firma doradcza REAS - na początku 2012 r. w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu, Trójmieście i Łodzi, czyli tam, gdzie powstaje najwięcej nowych mieszkań, było ich w ofercie deweloperów łącznie ok. 56,7 tys. Dla porównania sprzedali tam oni wówczas 30,6 tys. lokali.

I wciąż można przebierać w ofertach mieszkaniowych jak w ulęgałkach. Nawet jeśli w jakimś mieście deweloperzy budują niewiele, to jest jeszcze rynek wtórny. Z drugiej ręki możesz kupić stosunkowo nowe mieszkania z garażem podziemnym.

Reasumując, w dającej się przewidzieć perspektywie liczba mieszkań w sprzedaży na pewno się gwałtownie nie zmniejszy. Wręcz przeciwnie, od dwóch lat świetna koniunktura dopinguje deweloperów do rozpoczynania kolejnych inwestycji. REAS podaje, że pod koniec ub.r. w sześciu ww. aglomeracjach oferowali oni ok. 48,7 tys. mieszkań. Najwięcej jest mieszkań dwupokojowych o niewielkich metrażach (40-45 m kw.).

Jeśli jest ci w zasadzie wszystko jedno, w jakim rejonie swojego miasta kupisz nowe mieszkanie, nie musisz działać pod presją czasu. Ale jeśli interesuje cię konkretna lokalizacja, konkretna inwestycja, powinieneś trzymać rękę na pulsie. Może się bowiem okazać, że deweloperzy nie planują w tej okolicy budowy kolejnych bloków. Pośpiech zalecamy także tym, którzy marzą o własnym lokum w rejonie, który w najbliższych latach może bardzo zyskać na atrakcyjności, np. w związku z planowaną rozbudową infrastruktury komunikacyjnej.

Kiedy bezpieczniej zaczekać?

W niektórych przypadkach - zwłaszcza jeśli jesteś zdecydowany na konkretną lokalizację - bezpieczniej jest poczekać, aż deweloper zacznie nową inwestycję. Chodzi o to, żeby nie wpłacać pieniędzy na mieszkanie będące jeszcze w budowie bezpośrednio na konto przedsiębiorcy.

Z rachunkiem czy bez?

+ Najlepiej znaleźć mieszkanie gotowe do odbioru (ich liczba skurczyła się w 2015 r.) lub z rachunkiem powierniczym zamkniętym, a do tego w bezpiecznym banku. Firma będzie mogła sięgnąć po twoje wpłaty dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. A to oznacza, że gdyby deweloper np. zbankrutował, odzyskasz wszystkie pieniądze, które wpłaciłeś na ten rachunek.

+ Poczucia bezpieczeństwa nie daje rachunek otwarty, bo bank wypłaca deweloperowi gromadzone na nim pieniądze w miarę postępu robót. Przy czym bank powinien kontrolować każdy etap przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Bank ma też prawo wglądu do rachunków i dokumentów dewelopera. Jest to więc sytuacja bez porównania lepsza od tej, w której pieniądze wpłacasz bezpośrednio na konto dewelopera.

+ Kiedy deweloperzy nie muszą oferować rachunku powierniczego? W przypadku przedsięwzięć, które rozpoczęli przed majem 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej ustawą deweloperską). Są to zwykle przedsięwzięcia wieloetapowe, więc odsetek oferowanych przez deweloperów mieszkań bez rachunku wciąż jest duży.

REAS podaje, że największy wybór mieszkań, których budowy kontrolują banki, mają mieszkańcy Poznania, Wrocławia i Warszawy. Najgorzej pod tym względem jest w Trójmieście. Pamiętaj, że wszystkie dotychczasowe bankructwa firm deweloperskich dotyczyły inwestycji bez rachunku powierniczego.

Ceny odbiły się od dna

Rosnąca od trzech lat sprzedaż nowych mieszkań świadczy o powszechnym przekonaniu, że ich ceny przestały spadać. Potwierdzają to dane Bankowego Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON). Wskazujące trend średnie ceny mieszkań w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Gdańsku, Łodzi i konurbacji śląskiej osiągnęły dno na przełomie 2012 i 2013 r. Od tego czasu AMRON odnotowuje wahnięcia średnich cen, ale są one na tyle niewielkie, że świadczą o ich stabilizacji. Wyjątkiem jest Warszawa. Tu trend wygląda na wzrostowy, bo od roku z każdym kwartałem średnia cena m kw. systematycznie rosła.

Tym nie należy się jednak zbytnio przejmować. Najważniejsze, że oferta mieszkań jest duża. Przyczyną wzrostu średniej cen może być np. to, że zwiększył się udział mieszkań o podwyższonym standardzie. Ponadto część deweloperów nieco podwyższała ceny w kolejnych etapach swoich inwestycji.

Weź to pod uwagę, jeśli zależy ci na konkretnej lokalizacji. Jeśli niska cena jest na pierwszym miejscu wśród priorytetów, być może opłaca ci się wstrzymać z zakupem. Dlaczego?

Otóż jednym z powodów rekordowej sprzedaży są dopłaty do kredytów w programie "Mieszkanie dla młodych" (MdM). Gdyby go nie było, deweloperzy mieliby mniej klientów, bo w wielu przypadkach dopłata zastępuje wkład własny, którego banki wymagają od kupujących mieszkania za kredyt.

Chodzi o to, że budowa mieszkań trwa przeciętnie półtora roku, a program ma obowiązywać jeszcze przez trzy lata. Dla wielu deweloperów jest to więc ostatni moment na rozpoczęcie inwestycji, w których mieszkania mają być objęte dopłatą do kredytu. Muszą być one bowiem ukończone i przekazane nabywcom przed końcem trzeciego kwartału 2018 r. Może to oznaczać wzrost podaży stosunkowo tanich mieszkań, bo deweloperzy dostosują ich ceny do wymogów programu. Ustalany przez wojewodów limit ceny metra kwadratowego jest niższy od średnich cen rynkowych. W dodatku skurczył się on pod koniec ub.r. m.in. w Gdańsku i Warszawie, maleje też w Łodzi.

W swoich kalkulacjach uwzględnij też to, że rynek pierwotny i wtórny są naczyniami połączonymi. Np. jeśli deweloperzy budują dużo mieszkań, stopuje to ceny używanych. Oczywiście są miasta lub takie ich rejony, w których np. z powodu wysokiej stopy bezrobocia czy kiepskiego stanu technicznego budynków sprzedający mieszkania zmuszeni są do ustępstw. Są tacy, którzy uważają, że wskutek niekorzystnych zmian demograficznych zmniejszać się będzie wartość mieszkań. Ale czy jesteś skłonny poczekać z zakupem 10-15 lat, żeby się o tym przekonać? Zresztą do danych i prognoz demograficznych lepiej podchodzić z dużym dystansem. GUS podał np., że pomiędzy powszechnymi spisami ludności w 2001 i 2011 r. w Warszawie przybyło 11,4 tys. mieszkańców. Równocześnie według GUS w tym czasie powstało ok. 140 tys. nowych mieszkań, co z kolei wskazuje na zwiększenie ludności o - lekko licząc - 300 tys.

Kredyt trudniej dostępny

Jeśli pierwszorzędne znaczenie ma dla ciebie dostępność kredytu na zakup mieszkania, to raczej nie opłaca ci się długo zwlekać z decyzją. Z ankiety Narodowego Banku Polskiego wynika, że banki zapowiadają znaczne zaostrzenie polityki kredytowej.

Ponadto, choć kredyty są rekordowo tanie, to wskutek wzrostu marż bankowych, które są stałe przez cały okres spłaty, automatycznie maleje zdolność kredytowa. Lion's Bank podaje, że trzyosobowa rodzina zarabiająca na rękę 5 tys. zł mogła pożyczyć pod koniec stycznia br. 377,8 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. To kwota najniższa od dwóch lat. Przez rok przeciętna zdolność kredytowa modelowej rodziny zmalała o 71 tys. zł.

Firma Notus Doradcy Finansowi spodziewa się dalszych podwyżek marż. Będą one spowodowane nowymi kosztami, jakie muszą ponieść banki, czyli podatek od aktywów, wpłaty do Funduszu Wsparcia Kredytobiorców czy wpłaty na rzecz Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.

Kto pierwszy, ten lepszy

Jeśli możesz liczyć na dopłatę do kredytu we wspomnianym wcześniej programie MdM, nie czekaj. Tu stawką jest - w zależności od miasta i wielkości gospodarstwa domowego - od ok. 16 tys. do ponad 113 tys. zł. W wielu przypadkach wystarczy to na wymagany przez banki 15-proc. wkład własny.

Wprawdzie MdM będzie obowiązywał jeszcze przez trzy lata, ale co rok na dopłaty przeznaczona jest ściśle określona pula pieniędzy. W poprzednich latach wystarczyło ich dla wszystkich chętnych. Jednak od września ubiegłego roku programem został objęty także rynek wtórny. Ponadto wzrosła wysokość dopłaty dla osób i rodzin z co najmniej dwójką dzieci. I od tego czasu po kredyty MdM zaczęło sięgać coraz więcej młodych Polaków, w tym wielodzietnych rodzin. Z najnowszego komunikatu opublikowanego na stronie internetowej przez zarządzający programem Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) dowiadujemy się, że z tegorocznej puli 730 mln zł zostało już tylko niespełna 40 proc. Jak tak dalej pójdzie, to źródło dopłat na 2016 r. wyschnie już wiosną. Co wówczas? Jeśli zamierzasz kupić nowe mieszkanie z MdM, poszukaj takiego, które będzie oddawane do użytku w następnych latach. Np. ustawowa pula pieniędzy na przyszły rok - 746 mln zł - jest wykorzystana w zaledwie blisko 5 proc.

Jeśli w planie masz zakup używanego mieszkania, w grę wchodzi przesunięcie terminu transakcji. Pamiętaj, że jeśli sfinalizujesz ją w momencie, gdy pieniędzy na dopłaty już nie ma, BGK odprawi cię z kwitkiem. Nie ma takiej możliwości, by ustawić się w kolejce po dopłatę z puli na następny rok.

Chcesz porozmawiać z autorem, poinformować go o czymś? Napisz: ekipasamcika@wyborcza.biz



Jak mądrze inwestować? Jak oszczędzać, by rzeczywiście zyskiwać? Jak nie dać się oszukać bankom i pośrednikom? Odpowiedzi szukaj w każdy czwartek, w nowym magazynie o codziennych finansach "Pieniądze Ekstra ". W tym numerze:

 Najlepsze konto dla rodziny. Czy warto za nie płacić?

Kto zarabia na walentynkowych prezentach?

Wpłacanie monet w banku? Nie płać prowizji

Za nieużywaną kartę bank czasem pobiera opłaty

Uwaga na promocje: Tańsze kino za punkty




Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.