Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu
Na rynku kredytów hipotecznych dawno nie szykowało się tak dużo zmian jak teraz. Od nowego roku wzrośnie m.in. wymagany wkład własny, za kilka miesięcy mogą się pojawić kredyty o stałym oprocentowaniem. Z początkiem roku rząd odblokuje dopłaty w ramach programu "Mieszkanie dla młodych". A to i tak nie wszystkie nowości.

Rośnie wymagany wkład własny

Zła wiadomość dla kredytobiorców, którzy nie mają oszczędności. Jeszcze kilka lat temu kredyt można było zaciągnąć bez wkładu własnego. To nie znaczy, że banki go nie wymagały. Jego zamiennikiem było ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli kupowałeś mieszkanie np. za 200 tys. zł, musiałeś wyłożyć z własnej kieszeni z reguły 20 proc., czyli 40 tys. zł. Jeśli nie miałeś gotówki, brakujące 40 tys. zł mogłeś zastąpić wspomnianym ubezpieczeniem. I np. co trzy lata płacić po kilka tysięcy złotych składki.

Ale Komisja Nadzoru Finansowego uznała, że każdy klient zaciągający kredyt powinien za część mieszkania lub domu zapłacić również z własnej kieszeni. I to w gotówce.

Wymóg posiadania wkładu rósł stopniowo. W tym roku maksymalny wskaźnik LtV wynosi 85 proc., z czego 10 proc. klient musi pokryć gotówką. LtV to skrót z angielskiego "loan to value", który oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Jeśli wartość mieszkania wynosi np. 200 tys. zł, to w tym roku bank nie powinien pożyczyć klientowi więcej niż 180 tys. zł. Różnicę ów klient ma pokryć własnymi oszczędnościami.

Od 2017 r. obowiązkowy wkład własny rośnie do 20 proc. (wskaźnik LtV musi wynosić najwyżej 80 proc.). Ale podobnie jak w tym tylko na 10 proc. trzeba będzie wysupłać gotówkę. Banki nie zdradziły jeszcze, jak w przyszłym roku będą podchodzić do brakującego wkładu własnego. Można jedynie przypuszczać, że będą na własny rachunek kupować ubezpieczenie pozostałych 10 proc. kredytu klienta i wliczać jego cenę w marżę kredytową.

Jeśli chcesz wziąć kredyt na dotychczasowych zasadach, wniosek musisz złożyć jeszcze w tym roku.

Dziś, jak podaje firma Expander, np. Alior Bank daje kredyt na 90 proc. LtV, czyli wystarczy 10 proc. wkładu własnego, ale kredyty z LtV powyżej 80 proc. mają podwyższoną marżę w całym okresie kredytowania. Tak samo jest w BGŻ BNP Paribas, Getin Noble Banku, mBanku Hipotecznym, Banku Millennium i Raiffeisen Polbanku. PKO BP i BOŚ podwyższają marżę do momentu, kiedy w wyniku spłat kredytu zadłużenie osiągnie poziom 80 proc. wartości zabezpieczenia.

Wyścig po rządowe dopłaty

Zamiast zbierać na wkład własny, możesz go dostać w "prezencie" od państwa. Na ten cel przeznaczone są dopłaty w ramach programu "Mieszkanie dla młodych". W wyścigu o dofinansowanie obowiązuje zasada "kto pierwszy, ten lepszy". Chętnych jest wielu, a pieniędzy ograniczona pula.

O tym, że dopłaty idą jak świeże bułeczki, najlepiej świadczą liczby. W czwartym kwartale 2015 r. (od tego roku dopłaty dostępne są również dla singli), wartość udzielonych kredytów hipotecznych była o blisko 17 proc. wyższa niż w analogicznym kwartale 2014 r., a liczba kredytów zwiększyła się w tym czasie o prawie 12 proc.

Pieniądze z MdM skończyły się już w marcu. Nadal były jednak dostępne z puli na mieszkania, które zostaną oddane do użytku w 2017 r. Ale w lipcu i te dopłaty zamrożono. W efekcie sprzedaż kredytów jesienią wyraźnie zwolniła.

Limit pieniędzy w programie MdM na przyszły rok wynosi 746 mln zł. Bank Gospodarstwa Krajowego, operator programu MdM, w styczniu wznowi przyjmowanie pozostałych 381 mln zł dopłat z przyszłorocznej puli. Jeśli myślisz o skorzystaniu z tej oferty, to nie zwlekaj. Wniosek o dopłatę złóż na początku roku, bo pieniądze mogą się rozejść nawet w ciągu dwóch miesięcy.

Ustawa o kredycie hipotecznym

Być może już wiosną 2017 r. wejdzie w życie ustawa o kredycie hipotecznym. Aktualnie jest w fazie konsultacji społecznych.

Od lat mamy ustawę o kredycie konsumenckim, która chroni osoby zaciągające kredyty gotówkowe. Projektowana ustawa ma dać więcej praw również osobom pożyczającym na zakup mieszkania.

Banki będą musiały jeszcze dokładniej informować o kosztach kredytu. W reklamach RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, informująca o wszystkich kosztach kredytu, ma być co najmniej tak samo widoczna jak nominalne oprocentowanie.

Banki muszą wyjaśniać klientom, czym jest ryzyko stopy procentowej, a więc możliwość wzrostu miesięcznych rat z powodu podwyżek stóp procentowych na rynku. Będzie też obowiązek podawania w reklamach kredytów hipotecznych reprezentatywnego przykładu, co już funkcjonuje przy pożyczkach konsumpcyjnych.

Ów reprezentatywny przykład ma zawierać warunki dla kredytu (koszty, okres kredytowania itd.), na który bank spodziewa się podpisać co najmniej dwie trzecie umów. W reklamach nie będzie się więc pojawiać tylko oferta przewidziana dla klientów, którzy mają szansę uzyskać kredyt np. z najniższą marżą czy bez prowizji.

Zakazana ma być sprzedaż wiązana, a więc udzielenie kredytu pod warunkiem skorzystania z innego produktu banku, np. konta osobistego. Będzie to możliwe tylko wtedy, jeśli taki rachunek będzie bezpłatny.

Bank będzie miał też mniej czasu (siedem dni) na ocenę zdolności kredytowej. Ty będziesz mógł podpisać umowę dopiero po dwóch tygodniach. Chodzi o to, byś miał czas na dokładne przeczytanie umowy i świadome podjęcie decyzji.

A jeśli wpadniesz w tarapaty finansowe i przestaniesz spłacać raty, bank nie będzie mógł od razu uruchomić procedury windykacyjnej. Najpierw będzie musiał ci zaproponować sposób restrukturyzacji zadłużenia, np. wydłużyć okres kredytowania (wtedy spada wysokość miesięcznej raty) albo czasowo zawiesić spłatę kredytu.

Jeśli z wzięciem kredytu poczekasz na nowe przepisy, będziesz też mógł zaoszczędzić. Zmienią się bowiem zasady dotyczące wcześniejszej spłaty kredytu. Dzisiaj banki naliczają nawet 2 proc. prowizji za taką operację (od kwoty spłacanej przed terminem). W nowym projekcie zapisano, że po trzech latach spłaty kredytu banki czy SKOK-i nie będą już mogły pobierać tych opłat. Jeśli pożyczyłeś na mieszkanie np. 300 tys. zł i po trzech latach twój dług wynosi 280 tys. zł, to spłacając kredyt w tym momencie, zaoszczędzisz 5,6 tys. zł (przy dwuprocentowej prowizji za wcześniejszą spłatę).

Banki będą musiały w takiej sytuacji zwrócić też proporcjonalnie część prowizji za udzielenie kredytu. Jeśli kredyt zaciągnąłeś na 30 lat, a prowizja wynosiła np. 6 tys. zł (2 proc. od 300 tys. zł), to spłacając kredyt, po trzech latach masz pewność, że bank odda aż 5,4 tys. zł.

Kredyty o stałej stopie

Rynkowa zmienna stopa WIBOR powiększona o marżę banku - od tego dzisiaj zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jeśli stopa WIBOR rośnie, na co nie masz wpływu, w górę idą też miesięczne raty. To ryzyko stopy procentowej.

Na przykład rata kredytu (300 tys. zł, 25 lat) z oprocentowaniem 3,7 proc. wyniosłaby ok. 1530 zł. Gdyby stopy wzrosły o 3 pkt proc., rata skoczyłaby do ponad 2 tys. zł.

W przeciwieństwie do innych krajów w Polsce banki nie oferują kredytów mieszkaniowych o stałej stopie, które przez kilka lat mogłyby zabezpieczyć kredytobiorców przed wahaniami stóp procentowych.

Komisja Nadzoru Finansowego zaapelowała niedawno do banków, by zaczęły wprowadzać takie kredyty do oferty. Pierwsze mogą się pojawić już w przyszłym roku.

PKO Bank Hipoteczny wyemitował w październiku listy zastawne o wartości 500 mln euro. To rodzaj obligacji zabezpieczonej kredytem hipotecznym. Emitują je specjalistyczne banki hipoteczne. Listy zastawne emitowane są na 5-8 lat, a niektóre nawet na ponad 10. Ich oprocentowanie może być zmienne lub stałe. Papiery PKO mają wbudowaną w swoją konstrukcję stałą stopę. Dla polskich kredytobiorców sukces tej emisji oznacza, że wkrótce w ofercie banku pojawią się kredyty ze stałym oprocentowaniem.

Z kredytami o stałej stopie wiąże się inne ryzyko. Kredyt hipoteczny udzielany jest zwykle na ponad 20 lat, a stałe oprocentowanie obowiązywać będzie np. przez 5-8 lat. Po okresie zapadalności listów zastawnych bank wyemituje pod kredyty klientów kolejne listy zastawne. Trudno przewidzieć, jaka wtedy będzie sytuacja na rynku stóp procentowych. Jeśli pójdą w górę, bank będzie musiał płacić inwestorom więcej, a więc klienci przez kolejny okres, np. pięcioletni, będą płacić wyższe raty.

Ale nawet gdyby po kilku latach spokoju oprocentowanie stałe na kolejny okres znacząco by wzrosło, to osoby spłacające kredyty ze zmienną stopą zapewne już od pewnego czasu płacić będą wyższe raty z powodu wyższych stóp procentowych.



Artykuł otwarty w ramach bezpłatnego limitu

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Nieograniczony dostęp do serwisów informacyjnych, biznesowych,
lokalnych i wszystkich magazynów Wyborczej.