Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM) nie będzie się zajmował budową mieszkań. Ma gromadzić, a następnie zarządzać gruntami należącymi do państwa, w celu "zwiększenia podaży mieszkań o umiarkowanych cenach i czynszach". NFM stanie się bankiem ziemi, którą przekażą mu starostowie lub prezydenci miast na prawach powiatu oraz Agencja Nieruchomości Rolnych i Agencja Mienia Wojskowego. Dodajmy, że kierownictwo NFM uzyska olbrzymią władzę, np. będzie mogło żądać przekazania każdej działki (także zabudowanej) na cele programu, o ile nie służy ona potrzebom statutowym danej instytucji.

Są potrzeby, grunty się znajdą

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa już od roku zbiera informacje o gruntach, które mogłyby trafić do Funduszu. Dotychczas zebrało zgłoszenia dotyczące ok. 7,7 tys. ha. NFM przeanalizuje tę "ofertę" i zdecyduje, które grunty włączyć do swoich zasobów.

Ich wykaz ma być stale aktualizowany, ma zawierać szczegółowe dane dotyczące poszczególnych działek, np. ich położenie, powierzchnię, przeznaczenie i faktyczny sposób użytkowania oraz stan prawny. W takim wykazie znajdą się także i te grunty, które nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje zabudowę mieszkaniową. O uchwalenie takiego planu, albo jego zmianę, NFM będzie mógł wystąpić do gminy. To nie wszystko. Fundusz ma też inwestować w uzbrojenie techniczne przejętych gruntów, żeby zwiększyć ich wartość lub atrakcyjność inwestycyjną.

NFM weźmie na to pieniądze m.in. ze sprzedaży części działek. Mógłby za to kupować grunty tam, gdzie miałby ich niewiele, np. w Krakowie, Bydgoszczy czy Rzeszowie. Pod względem dostępności państwowych terenów budowlanych prym wiodą województwa zachodnie. Np. we Wrocławiu NFM może liczyć na 184 ha. Sporo państwowych działek jest też m.in. w Łodzi, Warszawie, Poznaniu, Katowicach i Gdańsku.

Na co NFM państwowe grunty?

Projekt przewiduje kilka możliwości wykorzystania tych gruntów. NFM mógłby np. nieodpłatnie przekazać je gminom i organizacjom pożytku publicznego, gdyby chciały na nich wybudować mieszkania chronione, noclegownie i schroniska dla bezdomnych. Ponadto gminy mogłyby wykorzystać grunty od NFM pod budowę czynszówek komunalnych.

Fundusz będzie mógł sprzedawać działki na przetargach. Cena wywoławcza ma zależeć od wyceny rzeczoznawcy majątkowego. W takim przetargu mógłby uczestniczyć każdy, kto prowadzi działalność gospodarczą w zakresie budowy i wynajmu mieszkań. W grę wchodzą więc nie tylko Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) czy spółdzielnie mieszkaniowe, ale także prywatne, choćby i jednoosobowe firmy.

Inwestorzy będą musieli zobowiązać się do budowy mieszkań na wynajem. Ich łączna powierzchnia nie mogłaby być mniejsza niż 75 proc. powierzchni wszystkich lokali powstałych w danej inwestycji. Oznacza to, że część z nich trafiałaby na rynek, gdzie mogłyby być sprzedane z zyskiem.

Dodajmy, że przy ocenianiu ofert składanych przez inwestorów, NFM weźmie pod uwagę nie tylko proponowaną przez nich cenę za ziemię, ale także dodatkowe kryteria, np. z kim dany inwestor zawierałby umowy najmu w pierwszej kolejności. Ministerstwo zakłada, że po takie mieszkania może ustawić się kolejka chętnych, a chodzi o to, aby pierwszeństwo mieli najbardziej potrzebujący.

Żeby tego typu inwestycje nie ciągnęły się latami, ustawa da inwestorom rok na rozpoczęcie budowy oraz trzy lata na jej zakończenie. A jeśli się opóźni z przyczyn niezależnych od inwestora, Fundusz mógłby przymknąć na to oko. Natomiast, gdyby winnym poślizgu okazał się inwestor, musiałby się on liczyć ze słoną karą - rocznie 10 proc. wartości działki z dnia jej nabycia. Fundusz mógłby też kontrolować, np. czy działka jest wykorzystywana zgodnie z umową sprzedaży.

NFM: Pierwszeństwo dla rodzin z dziećmi

Priorytetem rządu jest zapewnienie dachu nad głową setkom tysięcy polskich rodzin, często zatrudnionych na tzw. "śmieciówkach", które zarabiają zbyt dużo, żeby ubiegać się o mieszkanie od gminy, ale równocześnie za mało, żeby kupić je za kredyt lub nająć za czynsz wolnorynkowy. Preferowane mają być osoby i rodziny z dziećmi. Na pierwszeństwo mogą też liczyć ci, którzy nie mają własnego mieszkania lub chcą zmienić miejsce zamieszkania np. ze względu na pracę lub naukę.

O atrakcyjności mieszkań zdecyduje wysokość czynszu, a w projekcie nie ma ani słowa na ten temat. Autorzy projektu podkreślają, że czynsz ma być komercyjny, ale równocześnie znacznie niższy od obecnych stawek rynkowych. Zakłada się, że koszt budowy mieszkania pod klucz - m.in. dzięki skali inwestycji i wykorzystaniu nowoczesnych technologii - będzie wynosił średnio 2,5-3,5 tys. zł za m kw. Od tych kosztów zależą zaś stawki czynszów, które zaplanowane są w wysokości 10-24 zł za m kw. plus koszty eksploatacji. Oczywiście dojdą do tego rachunki za energię, wodę i ścieki.

Najem z dojściem do własności

Projekt ustawy dopuszcza budowę mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności. To nowość w polskim prawie. Lokator spłacałby w czynszu cenę zajmowanego przez siebie mieszkania przez co najmniej 30 lat. Przy czym na wniosek lokatora okres spłaty mógłby być skrócony nie więcej niż do 20 lat.

Ustawa zagwarantuje takim najemcom ochronę na wypadek upadłości wynajmującego. Równocześnie zawierana będzie umowa najmu i sprzedaży. Wynajmujący zobowiąże się w niej do przeniesienia na najemcę prawa własności mieszkania po uiszczeniu ceny podzielonej na raty, które - uwaga! - mogą być waloryzowane. Gdyby operator mieszkaniowy zbankrutował, lokator miałby pół roku na wykup mieszkania za kwotę odpowiadającą niespłaconej jeszcze należności.

A gdyby to lokator przestał płacić czynsz? Pieniądze byłyby mu potrącane ze zgromadzonych wcześniej rat.

Inwestycje pilotażowe NFM

W budowaniu mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności wyspecjalizują się najprawdopodobniej fundusze inwestycyjne, w których NFM będzie mógł objąć certyfikaty lub jednostki uczestnictwa w zamian za wkład w postaci gruntów. Fundusz inwestycyjny utworzyłby spółkę, która budowałaby mieszkania na wynajem, a potem nimi zarządzała (lub powierzyła zarządzenie specjalistycznej firmie). Oczywiście taki fundusz, a w efekcie jego uczestnicy, miałby na tym zarabiać. Tak więc NFM uzyskałby pieniądze na realizację swojej misji, która zakłada też m.in. "prowadzenie działań analitycznych i popularyzujących innowacyjne rozwiązania w zakresie mieszkalnictwa i budownictwa".

Ten model działania rząd próbuje zastosować w programie "Mieszkanie plus". Każdy z projektów pilotażowych ma realizować spółka celowa, a finansować je fundusz inwestycyjny Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), którym zarządza spółka BGK Nieruchomości. W Białej Podlaskiej i Jarocinie rozpoczęły się już pierwsze inwestycje.

Kiedy efekty ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym?

Rząd nie skierował jeszcze do Sejmu projektu Ustawy o Narodowym Funduszu Mieszkaniowym i przekazywaniu nieruchomości skarbu państwa na cele mieszkaniowe, ale w założeniu ma ona wejść w życie w pierwszym półroczu. Tym, którzy z niecierpliwością czekają na ten moment, chcemy zwrócić uwagę, że - biorąc pod uwagę m.in. czas potrzebny na rozruch tego przedsięwzięcia - na jego efekty trzeba będzie poczekać co najmniej kilka lat.

Tymczasem przyjęty przez rząd we wrześniu ubiegłego roku Narodowy Program Mieszkaniowy zakłada, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na tysiąc mieszkańców wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie obecną średnią Unii Europejskiej. Jest to raczej mało prawdopodobne w tak krótkim czasie. Przy uwzględnieniu, że część obecnych zasobów mieszkaniowych zostanie wyburzona ze względu na katastrofalny stan techniczny, musiałoby powstawać rocznie nawet 200 tys. nowych mieszkań (w tym czynszowych). Z danych GUS wynika, że w obecnej dekadzie oddawano ich do użytkowania rocznie łącznie ok. 130-150 tys.